住宅ローンがある家を財産分与で分けるには?【弁護士が解説】

弁護士法人デイライト法律事務所 代表弁護士保有資格 / 弁護士・税理士・MBA

自宅などの不動産の財産分与は、①夫が自宅を取得する場合②妻が自宅を取得する場合③売却する場合が考えられます。

それぞれ、精算方法や名義変更が問題となるため、以下、解説します。

財産分与とは

財産分与とは、離婚する際に、夫婦が結婚生活の中で協力して築き上げた財産を公平に分配することをいいます。

離婚する夫婦がそれまで暮らしていた建物やマンションなどの不動産がある場合には、その不動産も財産分与の対象になります。

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住宅ローンが残っている場合の財産分与

住宅ローンが残っている場合、財産分与は複雑となります。

この場合に特に問題となる点を解説します。

まず、評価については、時価から残ローンを控除して算出します。

具体例をあげて説明しましょう。

具体例

自宅:夫名義(住宅ローンも夫名義)
時価:2000万円
残ローン:1000万円
他の財産:なし


上記の事例では、自宅の評価は 1000万円となります。

この場合、仮に『夫が自宅を取得する場合妻は夫から 500万円の分与を受けることとなります。

計算式
2000万円 − 1000万円 = 1000万円
1000万円 × 1/2 = 500万円

ここでポイントとなるのは、時価を適切に評価するということです。


上記の事例で、もし『時価が 1500万円の場合』夫から妻への財産分与は 250万円となります。

計算式
1500万円 – 1000万円 = 500万円
500万円 × 1/2 = 250万円


もし『時価が 2500万円の場合』夫から妻への財産分与は 750万円となります。

計算式
2500万円 – 1000万円 = 1500万円
1500万円 × 1/2 = 750万円

なぜこのようなことが問題となるのか。

それは自宅の時価の算定が難しいからです。物件にもよりますが、不動産相場は流動的です。

また、相手方が自分に有利に時価を算定することもあります。

というのは、不動産業者がある程度は依頼者の希望に沿った価格で査定することがあるからです。

上記の例いえば、妻が自宅の時価を高く査定すれば妻側に有利となりますし、夫が自宅の時価を低く査定すれば夫側に有利となります。

このように、不動産業者によって実際の価格と異なる査定をされた場合、不利益を被るので、適正に査定することが大切なポイントとなります。

夫婦のいずれが負担をするにしろ、住宅ローンが残っている場合には、連帯保証人の有無を確認する必要があります。

例えば、夫が不動産を取得することになったけれども、妻や妻の親族が連帯保証人のままであるという場合、夫が住宅ローンの返済を怠れば妻や妻の親族に請求がいくことになります。

配偶者にいわれるがまま書類に署名をしており、連帯保証人になっていることを把握できていない方も少なくないため、住宅ローンが残っている場合には必ず連帯保証人の有無を確認しましょう。

オーバーローンとは

なお、住宅ローンの残高が不動産の価値を上回ってしまった場合のことをオーバーローンといいます。

具体例

自宅の価値 1000万円
残ローン 1500万円


自宅の評価 1000万円 − 1500万円 = マイナス500万円

オーバーローン状態の不動産の場合、財産分与はさらに難しくなります。

以下、具体的な分与方法について解説します。

 

 

自宅の分け方

自宅などの不動産の財産分与は、大別して次の3つの方法が考えられます。

そこでこの3つの場合の問題点と名義変更について解説します。

夫が自宅を取得する場合

夫が自宅を取得する場合、不動産の精算はそれほど問題ありません。

先ほどの例で説明すると、不動産の時価が残ローンを上回っていれば、その上回っている分が不動産の評価額であり、夫は妻に対して、その額の2分の1を分与すればよいことになります。

残ローンが不動産の時価を上回っている場合(これをオーバーローンといいます。)、妻の財産分与請求権は発生しません

そして、今後の残ローンについては、不動産を取得する夫が負担することになります。

なお、20代から30代くらいまでの夫婦の離婚の場合、ほとんどのケースがオーバーローンの状態です。

日本では、莫大な住宅ローンを組んで自宅を購入する夫婦が多いこと、また、近年不動産は価格が上昇せずに建物の劣化とともに急激に価値が減少することが要因となっています。

 

妻が自宅を取得する場合

妻が自宅を取得する場合も精算方法は夫と同じです。

すなわち、財産が自宅のみの場合で自宅の時価が残ローンを上回っている場合、評価額の2分の1を夫に分与し、残ローンが自宅の時価を上回っている場合、夫の財産分与請求権はありません。

また、離婚後の残ローンも妻が負担すべきです。

妻が自宅を取得する上で特段の考慮を必要とするのは、住宅ローンの債務者が夫名義である場合(日本ではこのケースが圧倒的に多いです。)、離婚しても、銀行に対する返済義務者は夫のままであるということです。

すなわち、夫婦の離婚の問題と銀行等の債権者に対する問題はまったく別なのです。

このような場合、夫から妻に債務者の変更を銀行が認めてくれればよいのですが、通常は認めてくれません。

夫婦のうち、収入が多い方が債務者である方が債権回収の可能性が高いので、妻にも相当の収入があるなどの事情がないかぎり、債務者の変更は基本的に認めてくれないのです。

したがって、このような場合、銀行等に対する返済義務者は夫のままにしておき、妻が夫に毎月の住宅ローンを支払うなどの約束をして自宅の所有権を分与してもらうなどの方法が考えられます。

しかし、日本の家庭では、妻の多くは専業主婦であったり、就労していてもパートタイマーであったりなど、収入が低いケースが多い状況です。

このような現状からすると、不動産の時価が残ローンを上回る場合に妻が評価額の半分を夫に支払うのは難しいケースが多いです。

また、妻が残ローンを支払っていくことも簡単ではありません

このような場合、話し合いが可能であれば柔軟な解決もありえます。

例えば、夫が強く離婚を希望しており、妻側が逆に消極的な場合、2分の1ルールではなく、夫側に負担を大きくしてもらうなどです。

具体的には、妻が自宅を取得し、夫に評価額の半分を諦めてもらったり、残ローンを支払ってもらったりする方法が考えられます。

また、このような話し合いができない場合、夫が自宅を取得し、妻には離婚後、賃貸や使用貸借(無償で自宅を使わせること)という方法で住まわせることもあります。

 

売却する場合

自宅を売却する場合、財産分与の方法は売却代金を2人で分ければよいのでそれほど複雑ではありません。

問題となるのは、そもそも売却できるかということです。

離婚ではオーバーローンの物件が多い状況です。

当事務所で取り扱う事案で、半分以上はオーバーローンの状態です。

このようなケースでは、自宅を売却する際、債権者である銀行等の承諾が必要です。

すなわち、前述したように、銀行等の債権者にとって最も重要な事は債権の回収可能性です。

そこで、住宅ローンを組むとき、不動産に抵当権を設定します。

貸付の際、契約書には、この担保価値を既存するおそれがあるような行為(自宅の売却などの処分)については承諾しないかぎり認めない旨の条項が記載されています。

そして、実際に銀行等は簡単には承諾してくれません。

そこで、オーバーローンの物件については、銀行等との交渉が必要となってきます。

 

 

家の名義変更に注意

自宅などの不動産の財産分与では、登記をどうするかが問題となります。

例えば、夫が妻へ自宅を財産分与する場合、自宅の所有権を妻のものにすることです。

この所有権は権利であって目には見えません。

そこで、取引の安全の観点から第3者にも明確にするために、不動産については、所有者が誰であるかなどの情報を法務局で登記することとなっています。

そして、この登記情報は誰でも法務局で確認することができるようになっています。

離婚の財産分与でも、登記できる状態であれば、登記をすべきです。

例えば、夫が妻へ自宅を財産分与した場合、妻はそれを法務局へ届出て登記をします。

そうしないと、万一、夫が第3者に自宅を売却し、名義変更をした場合、妻はその第3者に自分が所有者であることを主張できないおそれがあるからです。

なお、自宅などの不動産は、夫名義の場合が多いです。

夫名義の場合で夫が自宅を取得する場合は、名義変更は不要です。

不動産の名義変更で注意が必要なのは、住宅ローンが残っている場合、債権者である銀行等の承諾がなければ名義変更ができない場合が多いということです。

したがって、このような場合、夫との合意(離婚協議書)の中で、住宅ローンを返済後、直ちに名義変更をするという内容の条項を設けておくべきです。

なお、銀行等によっては、残ローンがある場合に名義変更は認めなくても仮登記を認めてくれる場合もあります。

これは本登記をするための要件がそなわっていない場合に、将来の本登記の順位保全のため、あらかじめする登記のことです。

この方法が可能であれば、仮登記をしておくということを検討されてもよいと思います。

まとめ

以上、住宅ローンがある自宅の財産分与について、詳しく解説しましたが、いかがだったでしょうか。

自宅の財産分与は、その額が高額になる傾向にあるため、もらう側、渡す側にとっても、大きな影響が想定されます。

特に、住宅ローンが残っている場合は、銀行などの利害関係者が加わるため問題はより複雑化します。

自宅の処分方法を決めるためには、まずは住宅ローン残高を調査し、時価査定を適切に行う必要があります。

しかし、対象財産の調査、その評価などの問題が複雑であり、専門家でなければ判断が難しいという状況です。

また、オーバーローンの場合は、銀行と交渉し、任意売却などの手続きをしなければならないことがあります。

そのため、財産分与に精通した専門家のサポートを受けながら、慎重に進めていかれることをお勧めいたします。

この記事が財産分与でお困りの方にとってお役に立てれば幸いです。

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