親の土地に家を建てれば、土地の取得費が必要なくなるなど多くのメリットがあります。
しかし、一方で、親の土地に家を建てることには、親が亡くなった後に兄弟間で相続争いが起こる原因となるなどのデメリットもあります。
贈与税や相続税に関する対策も大切です。
今回の記事では、親の土地に家を建てる場合に必要な手続や書類・税金、親の土地に家を建てる場合に起こりがちなトラブル、親の土地に家を建てる際の相続対策などについて解説していきます。
目次
親の土地に家を建てるケースとは？
一口に「親の土地に家を建てる」といっても、土地が親の名義か子の名義か、代償を払っているか否かなど、ケースによって事情は様々です。
親の土地に家を建てるケースで主に見られるものには、次のようなものがあります。
| 主なケース | 所有者 |
|---|---|
| 相続した親の土地に家を建てるケース |
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| 親から生前贈与を受けた土地に家を建てるケース |
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| 無償（タダ）で借りた親の土地に家を建てるケース |
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| 有償で借りた親の土地に家を建てるケース |
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親が亡くなって土地を相続した
親が亡くなると、子などの相続人が親の土地を相続によって取得します。
そうして相続した親の土地に、子が家を建てるケースがあります。
この場合、家を建築する時には、土地の所有者は親ではなく子になっています。
親から土地の生前贈与を受けた
土地を持っている親から、生前贈与によって土地を贈与してもらうことがあります。
生前贈与は、原則として無償で土地を子に譲るものです。ただ、場合によっては、低額の対価を支払うこともあります。
こうして生前贈与された土地を利用すれば、親の土地に家を建てることができます。
この場合、土地を相続した場合と同じく、家を建築する時には、土地の所有者は親ではなく子になっています。
親から土地を無償で借りた
親が所有している土地を無償（タダ）で借りて、その土地上に新しく家を建てるケースもあります。
なお、土地の固定資産税・都市計画税のみを子が負担する場合は、多くの場合、無償で土地を借りているケースに含まれます。
このケースでは、家を建てる時も、土地の所有者は親のままとなります。
親から土地を有償で借りた
親と賃貸借契約を締結し、通常どおりの地代や権利金を払い、有償で土地を借りて家を建てることもあります。
この場合も、親が所有している土地に子が家を建てることになります。
親の土地に家を建てるための必要な手続きや書類
相続した親の土地に家を建てる場合
相続した親の土地に家を建てる場合、まずは相続に関する次の手続を済ませる必要があります。
- 遺産分割協議（相続人が1人の場合や遺言がある場合は不要）
- 相続税の申告・納付（相続税が発生する場合）
- 相続登記
遺産分割協議
相続人が複数いる場合、まずは、共同相続人全員で遺産分割協議をし、親の土地を引き継ぐ相続人を確定させます。
遺産分割協議には、相続人全員が参加する必要があります。
そのため、遺産分割協議を進める際には、亡くなった親（被相続人）が生まれてから亡くなるまでの戸籍全てを確認し、相続人を確定させてから話を進めることが必要です。
遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議を成立させるには、全ての相続人の合意が必要です。
そのため、遺産分割協議書にも、相続人全員の署名・押印が必要になります。
特に、相続登記が必要な場合には、相続人全員の実印による押印が必要となりますので、ご注意ください。
この遺産分割協議書は、自分たちで作成することもできます。
とはいえ、遺産分割協議書は、相続登記や預貯金の解約の際に必要になるので、弁護士や司法書士などに作成してもらう方も多いです。
なお、被相続人が遺言を残していた場合は、遺言により既に相続する人が決まっている財産については、遺産分割協議をする必要はありません。
全財産について遺言で分け方が決められている場合には、遺産分割協議自体必要がなくなります。
相続税の申告・納付
相続税が発生する場合は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に相続税の申告を行う必要があります。
相続税の申告を怠ると、次のようなデメリットが生じます。
- 小規模宅地等の特例など、相続税の減額に有利な特例を受けられなくなる
- 無申告加算税・延滞税を課される
相続税の申告は、必ず期限内に済ませるようにしましょう。
相続税の申告が必要かどうかの判断方法などについては、以下のページをご覧ください。
なお、相続税の申告期限までに遺産分割協議が終了していない場合は、いったん法定相続分に従って申告をします。
この場合、最初の申告の段階では、小規模宅地等の特例を受けることはできません。
なお、小規模宅地等の特例は、被相続人の敷地の評価額を大幅に下げることにより、相続税を減額できる特例です。
小規模宅地等の特例についての詳細は、以下のページをご覧ください。
後から小規模宅地等の特例を受けたい場合には、申告の際に所定の書類を提出しておきます。
そうすれば、申告期限後3年以内に遺産分割ができて、更正の請求等所定の手続を行えば、その時に小規模宅地等の特例を受けることができます。
こうして小規模宅地等の特例の適用を受けることができれば、払い過ぎた税金を還付してもらうことも可能です。
やむを得ない事由（遺産分割の調停・審判・訴訟が係属している、遺産分割が禁止されているなど）により期限後3年を過ぎても遺産分割ができていない場合は、申告期限後3年を経過する日の翌日から2か月を経過する日までに手続をすれば、期限を延長してもらえる可能性があります。
参考：No.4208 相続財産が分割されていないときの申告｜国税庁
相続登記
土地などの不動産を相続する場合には、相続登記が必要になります。
相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。
そのため、相続で不動産を取得した場合には、そのことを知った日から3年以内に手続をする必要があります。
相続登記の手続を怠ると、10万円以下の過料の対象となります。
家を建てるための手続
相続に関する手続を済ませたら、家の建築を具体的に進めていきます。
家の建築に関しては、次のような手続が必要になります。
- 建築業者との請負契約締結
- 地盤調査の実施
- 住宅ローンの借入れ手続
- 建築確認
- 新築された家の保存登記
- 新築された家の不動産取得税・登録免許税・司法書士費用・土地家屋調査士費用などの支払い
- 火災保険への加入 等
なお、こうした手続は、親の土地に家を建てる場合は、どのようなケースでも必要になります。
相続した土地に家を建てる際には、相続手続に関連する費用として、次のようなものが必要になります。
- 相続登記費用（登録免許税、司法書士費用）
- 相続税
さらに、家を建てる際には、建築費用だけでなく、次のような費用がかかります。
- 解体費用（親の土地に家が建っている場合）
- 地盤調査費用
- 住宅ローンの事務手数料
- 住宅ローンの保証料
- 火災保険料
- 印紙代
- 引っ越し費用（親の土地にあった家に住んでいた場合は仮住まい費用も必要）
- 新築した家についての不動産取得税・固定資産税・都市計画税
- 新築した家についての登録免許税・司法書士費用・土地家屋調査士費用
- 家具購入費用
相続した親の土地に家を建てることを計画する際は、これらの費用についても事前に調べ、考えに入れておきましょう。
相続税で小規模宅地等の特例の適用を受けている場合、相続税の申告期限まで引き続き対象の土地上にある建物に居住しなければならないという継続居住要件があります。
ただ、親の土地上にある建物を取り壊して新たな建物を建築し、その建物に、土地・建物を相続した相続人が住む場合は、継続居住要件を満たしたものとして扱われ、小規模宅地等の特例を受けることができる可能性があります。
ご自身の場合に小規模宅地等の特例の適用を受けることができるかどうかは、弁護士や税理士にご相談されることをおすすめします。
親の土地を生前贈与された場合
生前贈与された親の土地に家を建てる場合、まずは贈与に関する以下の手続を済ませます。
- 贈与契約書の作成
- 所有権移転登記
- 贈与税の申告・納付
- 不動産取得税の納付
贈与契約書の作成
親と子の間で土地の贈与に関する合意ができたら、贈与契約書を作成します。
贈与契約書は、自分たちで作成することもできます。
ただ、土地の贈与契約書は、所有権移転登記の手続をする際に必要になりますので、弁護士や司法書士などに依頼して作成してもらう方も多いです。
ご自身で作成する場合は、インターネットや書籍で公開されているひな形などを利用しましょう。
当事務所でも、贈与契約書のひな形をご提供しております。
以下のリンクから、どうぞご自由にご利用下さい。
所有権移転登記
贈与契約書ができたら、所有権移転登記の手続を行います。
これにより、贈与によって所有権が移転したことが、対外的にも明らかになります。
相続税の申告・納付
不動産を贈与した場合、基本的に贈与税を課されることとなります。
贈与税の額は、原則として、以下の計算式によって算定します（暦年課税）。
贈与税率、控除額については、以下のページをご参照ください
以上は、原則的な贈与税の課税方法（暦年課税）による場合の贈与税の計算方法です。
60歳以上の父母（又は祖父母）から18歳以上の子（又は孫）への贈与の場合は、暦年贈与のほかに、相続時精算課税制度を選択することもできます。
相続時精算課税制度を選択した場合には、年間110万円の基礎控除に加え、複数年にわたって活用できる2500万円までの特別控除を利用することができます。
ただし、この特別控除を利用して贈与した財産については、相続が発生した際に相続税の対象とされることになります。
さらに、特別控除を超えた贈与があった場合には、一律20％の贈与税を課されることになります。
相続時精算課税制度は、一度選択すると暦年課税に戻すことができなくなります。
相続時精算課税制度を選択するかどうかは、メリット・デメリットを十分に検討してから決めるようにしましょう。
不動産の生前贈与については、以下のページでも解説しています。
合わせて読みたい
不動産を生前贈与すべき？メリット・税金の計算や必要書類も解説
親の土地を無償で借りた場合
親の土地を無償で借りる場合は、契約書を作成しておくとよいです。
それ以外には、登記、税金の申告・納付などの必要はありません。
ただし、土地は親の所有のままとなりますので、親が亡くなった時には、必要に応じて、遺産分割協議、相続税の申告・納付、相続登記といった相続に関する手続をすることになります。
親の土地を有償で借りた場合
親の土地を有償で借りた場合、親子間で賃貸借契約書を作成しておきましょう。
この場合には、登記手続を行う必要はありません（賃借権設定の登記をすることも可能ですが、しない場合が多いです）。
税金については、親が得ることになる賃料収入に対して所得税・住民税などが課されるため、賃料が発生し始めた日の翌年以降、毎年確定申告をする必要があります。
また、土地は親の所有のままとなりますので、親が亡くなった時には、必要に応じて、遺産分割協議、相続税の申告・納付、相続登記といった相続に関する手続をすることになります。
親の土地に家を建てる場合のトラブル事例
相続時に兄弟で揉める
親の土地に家を建てると、親が亡くなって相続が開始したときに、次のような理由で兄弟間のトラブルが起こることがあります。
| 土地が親名義のままの場合 |
|
|---|---|
| 土地が子の名義になっていた場合 |
|
このように、親の土地に家を建てることが、兄弟の相続争いを引き起こすことがあります。
妻と離婚して義理の親から出て行けと迫られる
妻の親の土地に家を建てた場合、離婚してしまうと、家の所有者が夫だったとしても、義理の親から、家を出ていけと迫られることが多くなります。
さらに、家から出ていくだけでなく、家を取り壊して敷地を明け渡すよう迫られる可能性もあります。
家を取り壊すとなると、解体費用もかかりますので、義理の親との間でトラブルになる可能性があります。
親からの干渉が増えて家族内のトラブルが起こる
親の土地に家を建てた場合、親からの干渉が増える可能性があります。
特に、親の自宅と同じ敷地内に家を建てたり、二世帯住宅を建てたりした場合は、生活を共にする部分が多くなるので、子の家族が、「親から干渉されている」と感じることも多くなります。
そうすると、子やその家族が、大きなストレスを感じ、家庭内でトラブルが起こることがあります。
離婚時の財産分与が難しくなる
親の土地に家を建てていると、子夫婦が離婚することになった場合に、財産分与が難しくなります。
子の配偶者としては、離婚する相手の親の土地に建っている家をもらうことは、希望しないことが多いでしょう。
それに、仮に、このような家を、財産分与で子の配偶者が取得しても、現実に住むことは難しいと思われます。
しかも、親の土地が親名義のままだった場合、家を売却することも難しくなります。
そうなると、出ていく配偶者の側が十分な財産分与を受けることが難しくなり、トラブルになるおそれがあります。
親の土地に家を建てるときの税金はどうなる？
贈与税について
贈与税を課されるのは、土地の生前贈与を受けた場合です。
対価を払って譲り受けていても、著しく低い価額だった場合は、贈与税を課される可能性があります。
参考：No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき｜国税庁
所得税・住民税について
土地を有償で借りて家を建てている場合、土地を貸している親には、賃料収入という所得が生じるようになります。
この所得には、所得税・住民税が課税されます。
そのため、有償で土地を借りる場合は、貸し手である親は、確定申告をする必要があります。
親が子へ土地を譲る際に対価を受け取った場合も、親に譲渡所得が発生するので、所得税が課されます。
相続税について
相続によって土地を取得した場合は、相続税が課税されます。
親名義の土地を借りて家を建てている場合も、親が亡くなると、相続税が課されます。
ただ、有償で親の土地を借りていた場合は、「人に貸している」という負担付きの土地となりますので、相続税の算定に際して土地の評価額を下げることが可能です。
一方、無償で土地を借りていた場合、有償の場合と違い、子の権利は、「親から要求されたらすぐに立ち退かなければならない」という弱いものになります（使用貸借権）。
そのため、子が無償で土地を借りていたとしても、すぐに立ち退かせることができる＝持ち主の自由に使える土地であることとなり、土地の評価額が下げられることはありません。
【ワンポイント】贈与税・相続税の節税方法
土地の贈与税を節税する方法として、毎年110万円相当の共有持分を贈与して、生前贈与を進めていくという方法（暦年贈与）があります。
この方法を用いれば、毎年基礎控除の範囲内で土地（の共有持分）を贈与していくことができるので、贈与税がかかりません。
その上、贈与された共有持分は親の財産から外れますので、親が亡くなった時に相続税を課されることもなくなります。
ただし、この方法を用いる場合は、以下のような点に注意が必要です。
具体例
- 毎回贈与契約書を作成する
- 毎年110万円を少し超える額を贈与し、毎年贈与税の申告・納付をする
- 贈与する時期・金額に変化を付ける など
- ① 親が亡くなる前の一定期間に贈与された分が相続税の対象となる
- ② 贈与しきれずに親の所有として残った分が相続税の対象となる
- ③ 親の所有として残った土地の共有持分についての遺産分割協議が必要となる（遺言により土地の共有持分を取得する相続人が指定されている場合は除く）
暦年贈与による税金対策については、以下のページでも詳しく解説しています。
固定資産税の支払い義務はどうなる？
固定資産税は、不動産の所有者が支払義務を負います。
そのため、固定資産税の支払義務者は、以下のようになります。
- 親の土地を生前贈与された又は相続した場合
子が固定資産税を支払う
- 親の土地を有償又は無償で借りた場合
親が固定資産税を支払う
なお、無償で親の土地を借りた場合に、固定資産税を子が負担したとしても、「有償で土地を借りた」ものとされることは基本的にありません。
住宅ローン減税は受けられる？
親の土地の上に家を建てる場合でも、住宅ローン減税を受けることはできます。
親の土地に家を建てるメリットとは？
家の建築費用を節約することができる
親の土地に家を建てるメリットで一番大きいものは、土地の取得費用が不要になり、家の建築費用を節約することができることでしょう。
土地の取得費用を節約できれば、その分を、より満足のいく建物を建てる費用に充てることができます。
それ以外にも、事業や日々の生活、子の教育、自分の老後などに関する希望を叶えるために、より多くの費用をかけることができるようになります。
住宅ローンの審査に通りやすくなる
親の土地に家を建てれば、土地の取得費用がかからない分必要な資金が少なくなります。
そうすると、住宅ローンによる借入れを利用する額も少なくすることができるようになります。
借入額が少なければ、一般的に、住宅ローンの審査も通りやすくなります。
それに、親の土地に家を建てる際に住宅ローンを利用する場合、親の土地にも抵当権を設定することがほとんどです。
そうすると、家の建築費用だけのために、家と土地の両方を担保に入れることになりますので、十分な担保を提供することができます。
こうした点からも、親の土地に家を建てる場合は、住宅ローンの審査に通りやすくなります。
親の近くに住むことができる
親の土地は、通常、親が生活している場所から近いところにあります。
その親の土地に家を建てて住むことになれば、親の近くに住むことができます。
そうすれば、子育てなどで親の手を借りることも容易になりますし、親が高齢になった時にも、親の様子を見に行きやすくなります。
親の土地に家を建てるデメリットとは？
親の土地に家を建てるデメリットとしては、上でもご説明したように、次のようなトラブルが起こるリスクが生じることがあります。
- 兄弟間の相続争いの原因になる場合がある
- 子夫婦が離婚する際の財産分与が難しくなる
- 子夫婦が離婚した際に、子の配偶者が退去・立ち退きを迫られる
- 親からの干渉を受けて家庭内トラブルが起こるおそれがある
この中でも、相続は、いつか必ず起こることです。
そのためにも、兄弟間の相続争いについては、事前に対策しておくことが重要です。
親の土地に家を建てる場合の相続対策
親の土地に家を建てる場合には、合わせて相続対策についても考えておきましょう。
親の土地に家を建てる場合の相続対策としては、次のようなものがあります。
親に遺言書を書いてもらう
親の土地に家を建てる場合には、親に遺言書を書いてもらいましょう。
親に「家の敷地はA（敷地の上に家を建てた子）に相続させる」などと書いた遺言書を作成してもらえれば、家を建てた子は、遺産分割協議を行うことなく、その家の敷地を相続することができます。
そうすれば、親が亡くなって相続が発生した際の遺産分割協議で、兄弟から、「自分が土地を相続したい」「土地を売却して分割したい」などと主張されることがなくなります。
遺言書は、法律に定められた方式に従って作成する必要があります。
よく作成されている遺言書は、次の2種類です。
- 自筆証書遺言
- 公正証書遺言
自筆証書遺言の場合、遺言をする人（遺言者）が自分で作成します。
法律で定められた方式に従って作成しないと、遺言が無効になってしまいますので、遺言書の書き方をよく調べ、注意して作成しなければなりません。
自筆証書遺言の書き方に関する詳しい説明は、以下のページをご確認ください。
また、自筆証書遺言の場合、遺言者の死後に、家庭裁判所で検認を受ける必要があることにも注意しなければなりません（自筆証書遺言書保管制度によって法務局で預かってもらった場合は検認は不要）。
公正証書遺言は、公証役場に赴いて、公証人に作成してもらう遺言です。
公正証書遺言であれば、形式については、法律の専門家である公証人が確認してくれるので、形式違反で遺言が無効になることはほとんどありません。
また、公正証書遺言は、作成後は公証役場で保管してもらうことができ、家庭裁判所での検認を受ける必要もありません。
公正証書遺言の作成方法については、以下のページをご覧ください。
親に生前贈与してもらう
相続トラブルを避けるためには、親に土地を生前贈与してもらうことも有効です。
生前贈与をしてもらえれば、少なくとも、遺産分割協議で土地を取得できなくなる事態は回避できます。
相続トラブルへの対処法
遺言書を残してもらったり親の土地を生前贈与してもらったりしていても、他の相続人から次のような主張をされ、トラブルになるおそれがあります。
- 土地を遺言で相続させることや土地の生前贈与は特別受益に当たるので、土地をもらった相続人の相続分を減らしてほしい
- 遺言をされたことや土地が生前贈与されたことにより、遺留分を侵害されたので、侵害額の分をお金で支払ってほしい（遺留分侵害額請求）
特別受益の主張については、親に持ち戻し免除の意思表示をしておいてもらうことで、対策することができます。
詳しくは、以下のページをご覧ください。
遺留分侵害については、次のような対策が考えられます。
他の相続人の遺留分を侵害しないように親に配慮してもらう親が生きている間に、遺留分を侵害される相続人と話し合い、納得してもらう遺留分を放棄してもらう許可を得るには、対価を支払っているなどの要件を満たすことが必要。
遺留分の放棄をしてあっても、親が遺言をしていないと、遺産分割で法定相続分を主張されてしまう。
相続対策は親が元気なうちに！
こうした相続対策は、親の認知機能が正常に機能している状態でなければ、行うことができなくなります。
認知症により認知機能が衰えてしまうと、遺言や生前贈与を有効に行えなくなる場合があるのです。
脳卒中などの病気により意識が戻らなくなってしまった場合などにも、相続対策ができなくなってしまいます。
相続対策が必要な場合は、親が元気なうちに、なるべく早く対応を進めるようにしましょう。
生前贈与をするときは贈与税に注意！
生前贈与をする場合は、贈与税にも注意する必要があります。
贈与税は、一般的には相続税より高くなりますので、生前贈与によって土地を譲られた子が、割高な税金を納めなければならなくなる可能性があります。
節税するためには、相続時精算課税制度を利用する、住宅取得等資金の非課税特例を利用して土地の取得資金を贈与する形式をとるなどといった対策を、ケースに応じて検討しましょう。
生前贈与については、以下のページをご覧ください。
親の土地に家を建てる場合のQ&A
家を建てて親が死んだらどうなりますか？
親の土地に家を建てた後に親が亡くなった場合、土地の所有者が親だった場合は、土地について相続が発生します。相続が発生すると、親の土地に家を建てた子以外にも相続人がいる場合は、遺産分割協議を行い、誰が土地を取得するかを決めることが必要になります（遺言がある場合を除く）。
また、土地は相続税の対象ともなります。
ただし、有償で土地を借りて家を建てていた場合は、相続税を算定する際、土地の評価額を減らすことができます。
土地が既に家を建てた子の所有になっている場合は、親が亡くなっても、相続の対象とはならず、特に影響は生じません。
ただ、親から土地をもらっていることで、他の相続人から、特別受益や遺留分侵害の主張をされる可能性はあります。
親の土地に二世帯住宅を建てると相続税を軽減できる？
親の土地に1棟の二世帯住宅を建てて同居していた場合、親が亡くなった時、小規模宅地等の特例の適用を受けることができる可能性が高いです。小規模宅地等の特例を受けることができれば、相続税を算定する際に、自宅の土地の評価額を大幅に下げることができ、相続税を軽減することができます。
ただし、小規模宅地等の特例を適用してもらうためには、一定の要件を満たす必要があります。
この要件は、誰が自宅の土地を相続するかによって変わってきます。
被相続人の配偶者であれば、無条件に特例の適用を受けることができます。
被相続人と同居していた親族であれば、申告期限まで継続して家を保有して住み続ければ、特例の適用を受けることができます。
被相続人と同居していなかった親族が土地を相続する場合には、次のような要件を満たす必要があります。
- 被相続人に配偶者や同居の親族（相続人）がいないこと
- 土地を相続した人が相続前3年以内に自分（又は自分の配偶者等）の持ち家に住んだことがないこと
- 申告期限まで土地の保有を継続すること など
なお、建物を親子で区分所有し、区分所有登記をしていると、敷地全体に対して小規模宅地等の特例を使うことはできませんので、注意が必要です。
小規模宅地等の特例の適用要件などに関する詳細は、税理士などにご相談ください。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
まとめ
今回の記事では、親の土地に家を建てる場合について解説しました。
親の土地に家を建てる際には、土地の所有権をどうするか、相続対策をどうするかなど、考えなければならない問題がたくさんあります。
親の土地に家を建てる計画がある場合には、あらかじめ弁護士や税理士に相談し、十分な対策をとっておくことが大切です。
当事務所でも、相続問題を集中的に取り扱う相続対策チームを設け、親の土地に家を建てる際の対策についてお悩みの方のご相談をお受けしております。
電話・オンラインによる全国からのご相談にも対応しております。
親の土地に家を建てる際の対策について分からないことや不安なことがおありの方は、ぜひ一度、当事務所まで、お気軽にご相談ください。
