家の名義変更とは、家（一戸建てやマンション）の持ち主が変わったときに、法務局が管理する登記簿の情報を書き換える手続きのことです。
例えば、親が亡くなって家を「相続」したときや、離婚して「財産分与」で家をもらったときなどに行います。
名義変更をしないまま放置しておくと、将来、その家を売ることができなくなったり、次の相続でトラブルになってしまうリスクがあります。
この記事では、ケース別の必要書類や費用、手続きの流れをわかりやすく解説していきます。
目次
家の名義変更とは？
家（一戸建てやマンションなどの建物）については、法務局が管理する「登記簿（登記記録）」にその所在地や構造、面積、所有者等が記録され、管理されています。
このうち、家の「所有者」が変更した場合に行うのが「名義変更」と呼ばれるものです。
例えば、A建物の所有者であるＢさんが、ＣさんにＡ建物を売った場合、Ａ建物の登記簿上の所有者をＢさんからＣさんに変更する手続きをいいます。
具体的には、Ａ建物について「所有権移転」の登記申請を行うことになります。
家の名義変更が必要となるケースとは？
家の名義変更が必要となるのは、家の「所有者」が変更したときです。
代表的なものとしては、「相続」、「贈与」、「売買」、「（離婚に伴う）財産分与」があります。
相続
「相続」は人の死亡によって発生します。
亡くなった方が家を所有していた場合には、その家の名義は相続人に引き継がれることになります。
誰が相続人になるのか、また相続分の割合はどうなるのかについては、「民法」という法律に規定されています。
相続人が複数いる場合には、相続人どうしの話し合いで、誰がその家を引き継ぐのかを決めることになります。
また、亡くなった方が「遺言書」をのこしていた場合には、遺言書の内容によって誰がその家を引き継ぐのかが決まります。
そして、その家を引き継ぐこととなった相続人（新たな所有者）が家の名義変更を行うことになります。
相続が発生した場合に誰が相続人になるのか、遺産分割協議はどのように行うのかについては、以下の記事を参考になさってください。
贈与
「贈与」とは、ある人が、自分の財産（お金や不動産など）を、相手の人に対して無償で与える（プレゼントする）という契約です。
贈与の対象が家であった場合、贈与を受けた人が、新たに家の所有者となります。
この場合は、贈与をした人と贈与を受けた人とが共同して家の名義変更を行うことになります。
売買
家の所有者が、誰かにその家を売った場合、買った人が新たに家の所有者となります。
つまり、家の名義人が売主から買主に変わることになります。
この場合にも、売主と買主とが共同して家の名義変更を行います。
ちなみに、家などの不動産売買については、売買代金が高額になることが多いです。
また、法律上、様々な手続きが必要となることから、不動産仲介業者が間に入って行うのが一般的です。
その場合、不動産仲介業者が手配した司法書士が名義変更の手続きを代理して行うため、売主と買主が実際に共同して手続きを行う必要はありません。
財産分与
「財産分与」とは、離婚時に、夫婦が共同で築いてきた財産を公平に分け合う制度のことをいいます。
財産分与の対象は預貯金だけではなく、土地や家などの不動産、車などもその対象となります。
したがって、財産分与として、離婚時に家の名義を夫から妻（もしくは妻から夫）に変更する場合があります。
この場合にも、家についての名義変更の手続きが必要になります。
財産分与について詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひ参考になさってください。
家の名義変更をするメリット
家の名義変更をすみやかに行うことによって、家にまつわるその後のトラブルを回避できるというメリットがあります。
そもそも、土地や家の登記簿（登記記録）が存在しているのは、土地や家の現在の状況や所有者を公示することによって、取引の安全を確保するためです。
したがって、家の所有者が変更した場合には、すみやかに名義変更を行うことが推奨されます。
ここでは、贈与の事例をもとに、法律的な視点から検討してみましょう。
Ａさんは、所有していた家をＢさんにタダであげるという意思を示し、Ｂさんはこれを受け取るという意思を示しました（贈与契約の成立）。
しかし、家の名義はＡさんのままで、Ｂさんに対する所有権移転の登記はされていません。
この事例で、Ｂさんは、贈与契約の当事者であるＡさんに対しては、当然に家の所有権を主張することができます。
しかし、Ｂさんは家について所有権移転の登記を得ていないことから、Ａさん以外の人に対しては、家の所有権を主張することができません（民法177条参照）。
参考：民法｜e-GOV法令検索
そして、Ｂさんが知らないうちに、ＡさんからＢさん以外の別人に所有権移転の登記がされてしまう可能性もあります。
つまり、家の名義変更をしないことによって、将来、その家を利用したり、処分したいと思ったときに、それがかなわなくなってしまう可能性があるということです。
すみやかに家の名義変更を行うことによって、このようなトラブルを回避することができます。
筆者の経験上、名義変更を放置して最も困るのは「次の相続が発生したとき」です。
名義人が亡くなった祖父のまま放置され、その間に相続人である子供たちも亡くなってしまうと、関係する相続人が数十人に膨れ上がることがあります。
こうなると、遺産分割協議を行うことさえ困難になり、事実上、その土地は「売れない・貸せない」負動産（ふどうさん）となってしまいます。
トラブルを未然に防ぐためにも、早めの手続きを強くおすすめします。
家の名義変更の必要書類｜共通
家の名義変更について、その原因にかかわらず共通して必要となる書類は以下のとおりです。
登記申請書
所有権移転の登記を申請する場合、どのような原因であっても登記申請書が必要です。
登記申請書（家の売買の場合）のサンプルは以下のとおりですので、参考になさってください。
登記申請書
| 登記の目的 | 所有権移転 |
| 原 因 | 令和 年 月 日売買 |
| 権 利 者 | 住 所 氏 名 印 連絡先の電話番号
|
| 義 務 者 | 住 所 氏 名 印 |
| 添 付 情 報 | 登記識別情報（または登記済証） 登記原因証明情報 印鑑証明書 住所証明情報 |
□登記識別情報の通知を希望しません。
法務局
不動産番号
所 在
家 屋 番 号
種 類
構 造
床 面 積
代理権限証書
司法書士などの代理人に登記申請を依頼する場合、代理権限を証明する書面として委任状が必要になります。
固定資産評価証明書
所有権移転の登記申請を行う場合には、登録免許税を納める必要があります。
家の評価額は、登録免許税額を計算するときの基準となるため、固定資産評価証明書が必要になります。
なお、毎年、固定資産税の支払いのために所有者に送られてくる「固定資産税課税明細書」でも家の評価額を確認することができます。
離婚・夫から妻へ｜家の名義変更の必要書類と費用
離婚に伴う財産分与によって、夫から妻へと家の名義変更を行う場合の必要書類と費用は、以下のとおりです。
必要書類
財産分与協議書（離婚協議書）
家について財産分与があったこと及びその内容を証明するものとして、財産分与協議書が必要となります。
※通常は離婚に伴う様々な合意内容（離婚協議書）と合わせて作成します。
印鑑証明書
夫（登記名義人）の印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）が必要となります。
住民票
妻（新たに登記名義人になる人）の現住所を確認するための住民票が必要です。
登記識別情報または登記済証
家についての登記識別情報または登記済証が必要となります。
登記識別情報とは、いわゆる「権利証」と同じ役割を持つ情報になります。
不動産の所有者が変更する場合などに、登記の申請人に対して発行されるものです。
なお、権利証は登記事務のオンライン化により現在は廃止されています。
登記識別情報は、不動産を誰かに売ったり、不動産に抵当権などの担保権を設定する場合に提供することが必要となる重要な情報です。
登記識別情報は、不動産に関して権利を持っている人だけが知っている情報（パスワードのようなもの）ということになります。
戸籍謄本
離婚したことがわかる戸籍謄本が必要となります。
費用
登録免許税
財産分与による所有権移転登記をする場合の登録免許税額は、以下の計算式により算出します。
家の評価額が1000万円の場合には登録免許税は20万円となります。
諸費用
印鑑証明書、住民票、戸籍謄本を取得するための手数料（実費）が必要になります。
相続・親から子へ｜家の名義変更の必要書類と費用
相続によって、親（被相続人）から子（相続人）へ家の名義変更を行う場合の必要書類と費用は、以下のとおりです。
必要書類
戸籍謄本
親（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本等が必要です。
子（相続人）の現在の戸籍謄本
相続人となる子が複数いる場合には全員分を準備する必要があります。
親（被相続人）の住民票除票または戸籍の附票
親（被相続人）と家の所有者が同一人物であることを確認するために、被相続人の登記簿上の住所とのつながりがわかるものが必要です。
遺産分割協議書
法定相続分ではない割合で名義変更をする場合には、相続人全員による遺産分割協議が必要になります。
子（相続人）全員の印鑑証明書
遺産分割協議によって土地の名義変更を行う場合、遺産分割協議書に押印した相続人全員の印鑑証明書が必要になります。
費用
登録免許税
相続による所有権移転登記をする場合の登録免許税額は、以下の計算式により算出します。
例えば、家の評価額が1000万円の場合には登録免許税は4万円となります。
諸費用
戸籍謄本や除籍謄本、住民票などを取得するための手数料（実費）が必要になります。
具体的な金額は各自治体により異なりますが、一通300～750円くらいが一般的な金額となります。
相続・夫から妻へ｜家の名義変更の必要書類と費用
相続によって夫（被相続人）から妻（相続人）へ土地の名義変更を行う場合の必要書類と費用は、以下のとおりです。
必要書類
戸籍謄本
夫（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本等が必要です。
妻（相続人）の現在の戸籍謄本
通常は、夫（被相続人）の死亡の記載のある戸籍謄本と同一の戸籍謄本になるため、重ねて準備する必要はありません。
夫（被相続人）の住民票除票または戸籍の附票
夫（被相続人）と家の所有者が同一人物であることを確認するために、被相続人の登記簿上の住所とのつながりがわかるものが必要です。
遺産分割協議書
妻以外の相続人がいる場合には、妻が家を相続することに合意した旨の、相続人全員による遺産分割協議が必要になります。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議によって土地の名義変更を行う場合、遺産分割協議書に押印した相続人全員の印鑑証明書が必要になります。
費用
登録免許税
相続による所有権移転登記をする場合の登録免許税額は、以下の計算式により算出します。
例えば、家の評価額が1000万円の場合には登録免許税は4万円となります。
諸費用
戸籍謄本や除籍謄本、住民票などを取得するための手数料（実費）が必要になります。
具体的な金額は各自治体により異なりますが、一通300～750円くらいが一般的な金額となります。
家の名義変更はいつまで？
家の名義変更の期限
家の名義変更のうち、相続を原因とする所有者の変更があった場合には、3年以内に名義変更の手続きをしなければなりません。
相続を原因とする名義変更の登記は、2024年4月1日から義務化となりました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わない場合で、正当な理由がない場合には、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
詳しくは以下の記事を参考になさってください。
ちなみに、売買や贈与、財産分与などによって所有者の変更があった場合には、法律による名義変更の義務や期限はありません。
名義変更しないとどうなる？
家の所有者が変更しているのに名義変更をせずに放置すると、様々な問題が起こる可能性があります。
どのような原因で所有者が変更したのかにもよりますが、ここでは「相続」の場合と「売買」の場合を例にして、どのような問題が起きるのかをご紹介します。
相続の場合
相続が発生しているにもかかわらず、家の名義が亡くなった方のままになっているというケースは珍しくありません。
しかし、家の名義が亡くなった方のままだと、いざその家を売りたいという場面や、その家を担保にしてお金を借りたいという場面で問題が発生します。
亡くなった方と契約を結ぶことは不可能ですので、このままの状態では、家を売ることも、家に抵当権を設定することもできないのです。
そして、家を売るためには、まずは亡くなった方から家を引き継いだ相続人に名義を変更する必要があります。
その上で、その相続人が新しい所有者として、売買の相手と契約を締結し、さらに名義変更の手続きを行います。
この流れは、抵当権を設定する場合についても同様です。
売買の場合
家の売買契約を結び、買主がその家の所有者となったにもかかわらず、名義が売主のままになっている場合、どのような問題が起きるのでしょうか。
例えば、Ｂさんが、Ａさんから家を代金2000万円で買ったとします。Ｂさんは、Ａさんに代金の2000万円を払いましたが、Ａさんは家の名義をＢさんに変更する手続きをしませんでした。
そのうち、Ａさんは、売った家の名義が自分にあるのをいいことに、Ｃさんとの間でも家の売買契約を結んでしまったのです。そして、Ｃさんは、Ａさんに売買代金を支払い、Ａさんは、Ｃさんに対して家の名義を変更する手続きを行いました。
現在、登記簿上の家の名義人（所有者）はＣさんです。
このような場合、最初に家を購入したＢさんは、Ｃさんに対して、自分に所有権があることを主張することができなくなってしまいます（民法177条参照）。
参考：民法｜e-GOV法令検索
一般的に、家の売買を行う場合には、不動産仲介業者が間に入り、名義変更の手続きについても、漏れがないように手配してくれます。
したがって、実際に、上記のようなケースが発生することはまれですが、理論上は起こり得る事態なのです。
したがって、家の売買を行った場合には、すみやかに名義変更を行うことが大切です。
家の名義変更の手続き
家の名義変更の流れ
家の名義変更の流れは以下のとおりです。
（または郵送）
家の名義変更にかかる期間は？
名義変更にかかる期間ですが、法務局に必要書類を提出してから登記が完了するまでの期間は、一般的には1週間〜2週間くらいです。
書類の収集や作成にかかる期間も同程度だとすると、だいたい1か月くらいが、家の名義変更にかかる期間といえます。
ただし、法務局の混み具合によっては、さらに期間を要する場合もあります。
また、相続の場合には、戸籍謄本等の収集に時間がかかることもあるでしょう。
家の名義変更は自分でできますか？
家の名義変更を自分ですることは可能です。
例えば、相続による家の名義変更は、登記申請の準備のための期間には余裕があるため、相続人が自分で行うことも可能でしょう。
他方、売買による所有権移転の場合には、時間的な制約があるケースが多いといえます。
例えば、家を購入する人が、その代金を銀行から借り入れて、その家に抵当権を設定する場合です。
銀行は、融資の実行日に抵当権設定登記を入れることを融資の条件にすることが多いです。
抵当権の優先順位は、登記の順番で決まるのですが、のんびりしていると他の人の抵当権設定登記が入ってしまう可能性があるからです。
そして、家の売買の場合、代金の支払いと同時に所有権が移転するという契約内容になるのが一般的です。
銀行が融資をした日に家の所有権が移転し、その所有権の移転登記を行った上で、続けて同じ日に抵当権の設定登記を申請する必要があるということになります。
つまり、2つの登記申請をその日のうちに行わなければなりません。
しかも、その申請にはミスがあってはなりません。
申請書や添付書類の不備があると、登記申請が受理されないことがあるからです。
このようなケースでは、専門家ではない方が、自分で名義変更の登記を行うのは難しいといえるでしょう。
家の売買を行った場合、その家の所有権はいつ買主に移転するのでしょうか。
民法上は、売主が買主に家の所有権を移転することを約束し、買主が代金を支払うことを約束した時点で、所有権は買主に移転するとされています（民法555条参照）。
これが原則ですが、家の売買のような高額の取引においては、売買代金が支払われるのと同時に所有権が移転するという「特約」が付されるのが一般的です。
そして、買主は所有権移転の登記まで備えなければ、家の所有権を他の人に主張することができないとされています（民法177条参照）。
したがって、売買契約が成立したからといって安心はできません。
買主としては、きちんと代金を支払ったうえで、売主の協力のもと、所有権移転の登記をしてもらうことが重要です。
参考：民法｜e-GOV法令検索
家の名義変更の相談窓口は？
家の名義変更だけであれば、登記手続きを専門とする司法書士に相談・依頼するのが一般的です。
司法書士は登記手続きを主要な業務としていますので、不動産の名義変更については、司法書士に相談するとよいでしょう。
ただし、不動産の名義変更以外も問題となっている場合、弁護士に相談すべきです。
例えば、遺産分割、離婚に伴う財産分与、売買契約などはすべて法律問題であり、本来的には弁護士のみがサポートできる領域です。
したがって、司法書士に相談・依頼するのは、相続問題については次のようなケースに限られるでしょう。
- 遺産が不動産のみで、相続人間に争いがないケース
- 遺産が不動産のみで、相続人が一人だけのケース
- 遺言書があり、かつ、その遺言書通りに不動産を相続するケース
相続問題を相談するなら相続に強い弁護士
上記に該当しない場合には、相続問題を専門としている弁護士に相談するとよいでしょう。
専門性が高い弁護士の場合、法律問題の解決だけでなく、登記業務についてもワンストップで対応してくれます。
財産分与を相談するなら離婚に強い弁護士
離婚に伴う財産分与について、スムーズに協議が進まないようなケースについては、離婚問題を専門としている弁護士に相談するとよいでしょう。
登記だけなら司法書士
すでに解説したとおり、家の名義変更について、登記手続きだけであれば司法書士に相談、依頼することができます。
司法書士に登記を依頼する費用
家の名義変更の手続きを司法書士に依頼する場合には、その報酬を支払う必要があります。
司法書士の報酬については、事案の内容や地域にもよりますが、一般的には5万円〜15万円くらいが相場となります。
このほか、家の名義変更にかかる費用には、登録免許税、必要書類の取得手数料、郵便料などがあります。
相続税の相談なら税理士
相続によって家の名義変更がされた場合には、「相続税」が課税される可能性があります。
相続税には「基礎控除」といって、一定額までは相続税が課税されない仕組みがあります。
したがって、相続財産の総額や、相続人が何人いるかによって、課税されるかどうかが決まります。
詳しくは、税理士に相談されることをおすすめします。
家の名義変更についてのQ&A
親が亡くなり家の名義を変更するにはどうしたらいいですか？
親が亡くなり家の名義を変更する場合は、名義変更の原因は「相続」になります。司法書士や弁護士に手続きを依頼するか、相続人自身が所有権移転の登記申請を行うことになります。
まずは、登記申請に必要な書類を収集・作成し、家の所在地を管轄する法務局に提出しましょう。
必要書類や費用については、この記事の中で解説していますので、参考になさってください。
住宅ローンがある場合も離婚財産分与の名義変更ができる？
離婚時に住宅ローンが残っている場合でも、基本的には財産分与の対象になります。ただし、残ローン額が、家の時価を上回っている場合（いわゆるオーバーローン）には、財産分与の対象から外れてしまいます。
住宅ローンが残っている場合に財産分与の名義変更ができるかどうかは、債権者である銀行等の承諾を得ることができるかどうかによります。
以下の記事では、住宅ローンがある家を財産分与で分ける方法について詳しく解説していますので、ぜひ参考になさってください。
まとめ
この記事では、家の名義変更について詳しく解説してきました。
新たに家の所有者になった場合には、関係者の協力を得て、すみやかに名義変更の手続きをすることが大切です。
なお、家の名義変更があった場合には、各種の税金が課せられることがあります。
後々、困ることのないように、税金関係については、事前に税理士に相談しておくと安心でしょう。
また、遺産分割協議や財産分与の話し合いが進まずに困っている場合には、早めに弁護士に相談されることをおすすめします。
デイライト法律事務所では、様々な法律問題について対応することが可能です。
ぜひ一度、ご相談ください。
