土地の名義変更は、土地の所有者が変更したときに必要となる手続きです。
土地の所有者が変更する場面としては、相続、贈与、売買、財産分与などがあります。
土地の所有者は様々な原因によって変更しますが、いずれの場合も、名義変更の手続きを行う必要があります。
この記事では、土地の名義変更を行う場合の必要書類や費用について解説していきます。
目次
土地の名義変更とは？
土地については、法務局が管理する「登記簿（登記記録）」にその所在地や面積、所有者等が記録され、管理されています。
このうち、土地の「所有者」が変更した場合に行うのが「名義変更」と呼ばれるものです。
例えば、A土地の所有者であるBさんが、CさんにA土地を売った場合、A土地の登記簿上の所有者をBさんからCさんに変更する手続きをいいます。
具体的には、A土地について「所有権移転」の登記申請を行うことになります。
土地の名義変更が必要となるケースとは？
土地の名義変更が必要となるのは、土地の「所有者」が変更したときです。
代表的なものとしては、「相続」、「贈与」、「売買」、「（離婚に伴う）財産分与」があった場合です。
相続
「相続」は人の死亡によって発生します。
亡くなった方が土地を所有していた場合には、その土地の名義は相続人に引き継がれることになります。
誰が相続人になるのか、また相続分の割合はどうなるのかについては、「民法」という法律に規定されています。
相続人が複数いる場合には、相続人どうしの話し合いで、誰がその土地を引き継ぐのかを決めることになります。
また、亡くなった方が「遺言書」をのこしていた場合には、遺言書の内容によって誰がその土地を引き継ぐのかが決まります。
そして、その土地を引き継ぐこととなった相続人（新たな所有者）が土地の名義変更を行うことになります。
相続が発生した場合に誰が相続人になるのか、遺産分割協議はどのように行うのかについては、以下のページを参考になさってください。
贈与
「贈与」とは、ある人が、自分の財産（お金や不動産など）を、相手の人に対して無償で与えるという意思を示し、相手の人がそれを受け取る意思を示した場合に成立する契約です。
贈与の対象が土地であった場合、贈与を受けた人が、新たに土地の所有者となります。
この場合は、贈与をした人と贈与を受けた人とが共同して土地の名義変更を行うことになります。
売買
土地の所有者が、誰かにその土地を売った場合、買った人が新たに土地の所有者となります。
つまり、土地の名義人が売主から買主に変わることになります。
この場合にも、売主と買主とが共同して土地の名義変更を行います。
ちなみに、土地などの不動産売買については、売買代金が高額になることが多いです。
また、法律上、様々な手続きが必要となることから、不動産仲介業者が間に入って行うのが一般的です。
その場合、不動産仲介業者が手配した司法書士が名義変更の手続きを代理して行うため、売主と買主が実際に共同して手続きを行う必要はありません。
財産分与
「財産分与」とは、離婚時に、夫婦が共同で築いてきた財産を公平に分け合う制度のことをいいます。
財産分与の対象は預貯金だけではなく、土地や家などの不動産、車などもその対象となります。
したがって、財産分与として、離婚時に土地の名義を夫から妻（もしくは妻から夫）に変更する場合があります。
この場合にも、土地についての名義変更の手続きが必要になります。
財産分与について詳しく知りたい方は、以下のページもぜひ参考になさってください。
土地の名義変更をするメリット
土地の名義変更をすみやかに行うことによって、土地にまつわるその後のトラブルを回避できるというメリットがあります。
そもそも、土地や建物の登記簿（登記記録）が存在しているのは、土地や建物の現在の状況や所有者を公示することによって、取引の安全を確保するためといえます。
したがって、土地の所有者が変更した場合には、すみやかに名義変更を行うことが推奨されます。
ここでは、贈与の事例をもとに、法律的な視点から検討してみましょう。
Aさんは、所有していた土地をBさんにタダであげるという意思を示し、Bさんはこれを受け取るという意思を示しました（贈与契約の成立）。
しかし、土地の名義はAさんのままで、Bさんに対する所有権移転の登記はされていません。
この事例で、Bさんは、贈与契約の当事者であるAさんに対しては、当然に土地の所有権を主張することができます。
しかし、Bさんは土地について所有権移転の登記を得ていないことから、Aさん以外の人に対しては、土地の所有権を主張することができません（民法177条参照）。
引用：民法｜e-GOV法令検索
そして、Bさんが知らないうちに、AさんからBさん以外の別人に所有権移転の登記がされてしまう可能性もあります。
つまり、土地の名義変更をしないことによって、将来、その土地を利用したり、処分したいと思ったときに、それがかなわなくなってしまう可能性があるということです。
すみやかに土地の名義変更を行うことによって、このようなトラブルを回避することができます。
ワンポイント：弁護士から見た「名義変更放置」のリスク
筆者の経験上、名義変更を放置して最も困るのは「次の相続が発生したとき」です。
名義人が亡くなった祖父のまま放置され、その間に相続人である子供たちも亡くなってしまうと、関係する相続人が数十人に膨れ上がることがあります。
こうなると、遺産分割協議を行うことさえ困難になり、事実上、その土地は「売れない・貸せない」負動産（ふどうさん）となってしまいます。
トラブルを未然に防ぐためにも、早めの手続きを強くおすすめします。
共通して必要となる書類
土地の名義変更について、その原因にかかわらず共通して必要となる書類は以下のとおりです。
登記申請書
所有権移転の登記を申請する場合、どのような原因であっても登記申請書が必要です。
登記申請書（売買の場合）のサンプルは以下のとおりですので、参考になさってください。
登記申請書
権 利 者 住 所
氏 名 ㊞
連絡先の電話番号
| 氏名ふりがな | |
| 生年月日 | |
| メールアドレス |
義 務 者 住 所
氏 名 ㊞
添 付 情 報 登記識別情報（または登記済証）
登記原因証明情報 印鑑証明書 住所証明情報
不動産の表示
不動産番号
所 在
地 番
地 目
地 積
代理権限証書
司法書士などの代理人に登記申請を依頼する場合、代理権限を証明する書面として委任状が必要になります。
固定資産評価証明書
所有権移転の登記申請を行う場合には、登録免許税を納める必要があります。
土地の評価額は、登録免許税額を計算するときの基準となるため、固定資産評価証明書が必要になります。
なお、毎年、固定資産税の支払いのために所有者に送られてくる「固定資産税課税明細書」でも土地の評価額を確認することができます。
相続｜土地の名義変更の必要書類・費用
相続によって土地の名義変更を行う場合の必要書類と費用は、以下のとおりです。
必要書類
戸籍謄本
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本等が必要です。
相続人の現在の戸籍謄本
相続人が複数いる場合には全員分を準備する必要があります。
被相続人の住民票除票または戸籍の附票
被相続人と土地の所有者が同一人物であることを確認するために、被相続人の登記簿上の住所とのつながりがわかるものが必要です。
遺産分割協議書
法定相続分ではない割合で名義変更をする場合には、相続人全員による遺産分割協議が必要になります。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議によって土地の名義変更を行う場合、遺産分割協議書に押印した相続人全員の印鑑証明書が必要になります。
費用
登録免許税
相続による所有権移転登記をする場合の登録免許税額は、以下の計算式により算出します。
（計算式）土地の評価額 × 0.4％（4/1000）
例えば、土地の評価額が1000万円の場合には登録免許税は4万円となります。
諸費用
戸籍謄本や除籍謄本、住民票などを取得するための手数料（実費）が必要になります。
具体的な金額は各自治体により異なりますが、一通300～750円くらいが一般的な金額となります。
贈与｜土地の名義変更の必要書類・費用
贈与によって土地の名義変更を行う場合の必要書類と費用は、以下のとおりです。
必要書類
贈与契約書
土地の贈与契約が成立したことを証明するものとして、契約書が必要になります。
贈与契約書の書式は以下の記事から確認することができますので、参考になさってください。
印鑑証明書
土地を贈与する人の印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）が必要です。
住民票
土地の贈与を受けた人の現住所を確認するための住民票が必要です。
登記識別情報もしくは登記済証（いわゆる権利証）
土地の登記識別情報もしくは登記済証が必要です。
登記識別情報とは、いわゆる「権利証」と同じ役割を持つ情報になります。
不動産の所有者が変更する場合などに、登記の申請人に対して発行されるものです。
なお、権利証は登記事務のオンライン化により現在は廃止されています。
登記識別情報は、不動産を誰かに売ったり、不動産に抵当権などの担保権を設定する場合に提供することが必要となる重要な情報です。
登記識別情報は、不動産に関して権利を持っている人だけが知っている情報（パスワードのようなもの）ということになります。
費用
登録免許税
贈与による所有権移転登記をする場合の登録免許税額は、以下の計算式により算出します。
（計算式）土地の評価額 × 2％（20/1000）
土地の評価額が1000万円の場合には登録免許税は20万円となります。
諸費用
印鑑証明書や住民票を取得するための手数料（実費）が必要になります。
具体的な金額は各自治体により異なりますが、一通300〜450円くらいが一般的な金額となります。
不動産売買｜土地の名義変更の必要書類・費用
売買によって土地の名義変更を行う場合の必要書類と費用は、以下のとおりです。
必要書類
売買契約書
土地の売買があったことを証明するものとして、売買契約書が必要になります。
印鑑証明書
土地を売却した人（売主）の印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）が必要です。
住民票
土地を購入した人（買主）の現住所を確認するための住民票が必要です。
登記識別情報もしくは登記済証
土地の登記識別情報もしくは登記済証が必要となります。
費用
登録免許税
売買による所有権移転登記をする場合の登録免許税額は、以下の計算式により算出します。
（計算式）土地の評価額 × 1.5％（15/1000）
土地の評価額が1000万円の場合には、登録免許税は15万円となります。
なお、売買による所有権移転登記の登録免許税は、原則として評価額の2％ですが、土地については、2026年3月31日までの期間内に登記を受ける場合は1.5％に軽減されることになっています。
諸費用
印鑑証明書や住民票を取得するための手数料（実費）が必要になります。
離婚の財産分与｜土地の名義変更の必要書類・費用
離婚の財産分与によって土地の名義変更を行う場合の必要書類と費用は、以下のとおりです。
必要書類
財産分与協議書（離婚協議書）
土地について財産分与があったこと及びその内容を証明するものとして、財産分与協議書が必要となります。
※通常は離婚に伴う様々な合意内容（離婚協議書）と合わせて作成します。
印鑑証明書
土地を分与する人（登記名義人）の印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）が必要となります。
住民票
土地の分与を受けた人（新たに登記名義人になる人）の現住所を確認するための住民票が必要です。
登記識別情報または登記済証
土地についての登記識別情報または登記済証が必要となります。
戸籍謄本
離婚したことがわかる戸籍謄本が必要となります。
費用
登録免許税
財産分与による所有権移転登記をする場合の登録免許税額は、以下の計算式により算出します。
（計算式）土地の評価額 × 2％（20/1000）
土地の評価額が1000万円の場合には登録免許税は20万円となります。
諸費用
印鑑証明書、住民票、戸籍謄本を取得するための手数料（実費）が必要になります。
土地の名義変更をしないとどうなる？
土地の所有者が変更しているのに名義変更をせずに放置すると、様々な問題が起こる可能性があります。
どのような原因で所有者が変更したのかにもよりますが、ここでは「相続」の場合と「売買」の場合を例にして、どのような問題が起きるのかをご紹介します。
相続の場合
相続が発生しているにもかかわらず、土地の名義が亡くなった方のままになっているというケースは珍しくありません。
しかし、土地の名義が亡くなった方のままだと、いざその土地を売りたいという場面や、その土地を担保にしてお金を借りたいという場面で問題が発生します。
亡くなった方と契約を結ぶことは不可能ですので、このままの状態では、この土地を売ることも、この土地に抵当権を設定することもできないのです。
そして、この土地を売るためには、まずは亡くなった方からこの土地を引き継いだ相続人に名義を変更する必要があります。
その上で、その相続人が新しい所有者として、売買の相手と契約を締結し、さらに名義変更の手続きを行います。
この流れは、抵当権を設定する場合についても同様です。
ちなみに、相続による不動産の所有権移転については、2024年4月1日から、その登記申請が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わない場合で、正当な理由がない場合には、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
相続登記の義務化について詳しく知りたい方は、下記のページもぜひ参考になさってください。
売買の場合
土地の売買契約を結び、買主がその土地の所有者となったにもかかわらず、名義が売主のままになっている場合、どのような問題が起きるのでしょうか。
例えば、Bさんが、Aさんから土地を代金2000万円で買ったとします。
Bさんは、Aさんに代金の2000万円を払いましたが、Aさんは土地の名義をBさんに変更する手続きをしませんでした。
そのうち、Aさんは、売った土地の名義が自分にあるのをいいことに、Cさんとの間でも土地の売買契約を結んでしまったのです。
そして、Cさんは、Aさんに売買代金を支払い、Aさんは、Cさんに対して土地の名義を変更する手続きを行いました。
現在、登記簿上の土地の名義人（所有者）はCさんです。
このような場合、最初に土地を購入したBさんは、Cさんに対して、自分に所有権があることを主張することができなくなってしまいます（民法177条参照）。
一般的に、土地の売買を行う場合には、不動産仲介業者が間に入り、名義変更の手続きについても、漏れがないように手配してくれます。
したがって、実際に、上記のようなケースが発生することはまれですが、理論上は起こり得る事態なのです。
したがって、土地の売買を行った場合には、すみやかに名義変更を行うことが大切です。
引用：民法｜e-GOV法令検索
土地の名義変更は誰に相談・依頼する？
土地の名義変更だけであれば、登記手続きを専門とする司法書士に相談・依頼するのが一般的です。
司法書士は登記手続きを主要な業務としていますので、不動産の名義変更については、司法書士に相談するとよいでしょう。
ただし、不動産の名義変更以外も問題となっている場合、弁護士に相談すべきです。
例えば、遺産分割、離婚に伴う財産分与、売買契約などはすべて法律問題であり、本来的には弁護士のみがサポートできる領域です。
したがって、司法書士に相談・依頼するのは、相続問題については次のようなケースに限られるでしょう。
- 遺産が不動産のみで、相続人間に争いがないケース
- 遺産が不動産のみで、相続人が一人だけのケース
- 遺言書があり、かつ、その遺言書通りに不動産を相続するケース
上記に該当しない場合には、離婚や相続問題を専門としている弁護士に相談するとよいでしょう。
専門性が高い弁護士の場合、法律問題の解決だけでなく、登記業務についてもワンストップで対応してくれます。
土地の名義変更の司法書士・弁護士の費用
土地の名義変更の手続きを司法書士や弁護士に依頼する場合には、その報酬を支払う必要があります。
司法書士や弁護士の報酬については、事案の内容や地域にもよりますが、一般的には5万円〜15万円くらいが相場となります。
このほか、土地の名義変更にかかる費用には、登録免許税、必要書類の取得手数料、郵便料などがあります。
土地の名義変更は自分でできる？
土地の名義変更を自分ですることは可能です。
例えば、相続による土地の名義変更を相続人が行う場合には、登記申請の準備のための期間には余裕があるため、自分で行うことも可能でしょう。
他方、売買による所有権移転の場合には、時間的な制約があるケースが多いといえます。
例えば、土地を購入する人が、その代金を銀行から借り入れて、その土地に抵当権を設定する場合です。
銀行は、融資の実行日に抵当権設定登記を入れることを融資の条件にすることが多いです。
抵当権の優先順位は、登記の順番で決まるのですが、のんびりしていると他の人の抵当権設定登記が入ってしまう可能性があるからです。
そして、土地の売買の場合、代金の支払いと同時に所有権が移転するという契約内容になるのが一般的です。
銀行が融資をした日に土地の所有権が移転し、その所有権の移転登記を行った上で、続けて同じ日に抵当権の設定登記を申請する必要があるということになります。
つまり、2つの登記申請をその日のうちに行わなければなりません。
しかも、その申請にはミスがあってはなりません。
申請書や添付書類の不備があると、登記申請が受理されないことがあるからです。
このようなケースでは、専門家ではない方が、自分で名義変更の登記を行うのは難しいといえるでしょう。
ワンポイント：売買契約をすると、所有権はいつ移転する？
土地の売買を行った場合、その土地の所有権はいつ買主に移転するのでしょうか。
民法上は、売主が買主に土地の所有権を移転することを約束し、買主が代金を支払うことを約束した時点で、所有権は買主に移転するとされています（民法555条参照）。
これが原則ですが、土地売買のような高額の取引においては、売買代金が支払われるのと同時に所有権が移転するという「特約」が付されるのが一般的です。
そして、買主は所有権移転の登記まで備えなければ、土地の所有権を他の人に主張することができないとされています（民法177条参照）。
したがって、売買契約が成立したからといって安心はできません。
買主としては、きちんと代金を支払ったうえで、売主の協力のもと、所有権移転の登記をしてもらうことが重要です。
引用：民法｜e-Gov法令検索
土地の名義変更の注意点
土地の名義変更の注意点としては、①税金の確認、②必要書類等の準備、③関係する当事者との協力、の3点があげられます。
以下、順番に説明していきます。
税金の確認
土地の所有者が変更するケースとして、相続、贈与、売買などがあるということを紹介しましたが、登記手続きにかかる登録免許税のほかに、税金が課せられることがあります。
相続の場合には、相続財産の金額にもよりますが、「相続税」を支払わなければならない場合があります。
贈与の場合には、贈与を受けた人に「贈与税」や「不動産取得税」が課税されることがあります。
また、売買の場合には、土地の売主に売却益が出れば「譲渡所得税」が、土地の買主には「不動産取得税」が課税されます。
さらに、どんな原因であれ、土地の所有権を取得した場合には、毎年、土地の「固定資産税」を支払う必要があります。
具体的な納税額等については、税金の専門家である税理士に相談されるとよいでしょう。
必要書類等の準備
この記事でも解説したとおり、土地の名義変更を行うには様々な書類を準備しなければなりません。
書類に不備等があれば、スムーズに名義変更の手続きを行うことができないため、あらかじめしっかりと準備をしておく必要があります。
登記の手続きについては、各地にある法務局の窓口で案内を受けることもできますので、うまく利用するとよいでしょう。
ただし、法務局の窓口相談は完全予約制となっている場合が多いので、事前に電話等で問い合わせをされることをおすすめします。
ワンポイント：どこの法務局に行けばいいの？
法務局は全国各地にありますが、それぞれの法務局が担当するエリアというのが決まっています。
これを「管轄（かんかつ）」といい、簡単にいうと、法務局のような公的機関がその権限に基づいて取り仕切っている区域や範囲を言います。
土地の名義変更（所有権移転の登記手続き）の場合、その土地が所在する場所を管轄する法務局が担当することになります。
例えば、土地の所在地が「東京都千代田区」の場合には「東京法務局」が、「東京都渋谷区」の場合には「東京法務局渋谷出張所」が管轄の法務局となります。
あくまでも土地がどこにあるのかで決まりますので、申請する人の住所などは考慮されません。
管轄法務局を調べるには、土地の正確な所在地を確認する必要があります。
土地の正確な所在地を知るためには「登記事項証明書」や「固定資産税納税通知書課税明細書」を確認すると良いでしょう。
法務局のホームページには「管轄のご案内」が掲載されており、どこが管轄の法務局になるのかを確認することができます。
法務局の管轄を知りたい方はこちらからご確認ください。
引用：管轄のご案内｜法務局
関係する当事者（売主、買主、相続人など）との協力
土地の名義変更を行うためには、関係者の協力が必要です。
売買や贈与の場合には、登記手続きは当事者双方が共同して行う必要があるからです。
また、相続の場合には、相続人全員での遺産分割協議が必要となります。
スムーズに土地の名義変更を行うためには、関係者どうしの協力は欠かせません。
なお、関係者どうしの話し合いがうまく進まない場合には、法律の専門家である弁護士に相談されることをおすすめします。
土地の名義変更についてのQ&A
親から子への土地の名義変更をするには何が必要ですか？
親から子への土地の名義変更をする場合としては、相続、贈与、売買などの原因が考えられます。これらの原因によって親から子へ土地の所有者が変更した場合には、この記事で解説した、それぞれの原因ごとに必要な書類等を準備しなければなりません。
なお、親から子へ土地を贈与したり、売買する場合には、それぞれ税金が課せられる可能性があります。
特に、贈与税の税率は他の税金と比べて高いため、注意が必要です。
税金面におけるデメリットはないか、という点については十分に検討されることをおすすめします。
土地を相続して名義変更をしたら税金はかかりますか？
土地を相続して名義変更を行う場合、登記手続きでは「登録免許税」という税金がかかります。このほか、「相続税」がかかる可能性があります。
相続税には「基礎控除」といって、一定額までは相続税が課税されない仕組みがあります。
したがって、相続財産の総額や、相続人が何人いるかによって、課税されるかどうかが決まります。
詳しくは、税理士に相談されることをおすすめします。
まとめ
この記事では、土地の名義変更について詳しく解説してきました。
新たに土地の所有者になった場合には、関係者の協力を得て、すみやかに名義変更の手続きをすることが大切です。
なお、土地の名義変更があった場合には、各種の税金が課せられることがあります。
後々、困ることのないように、税金関係については、事前に税理士に相談しておくと安心でしょう。
また、遺産分割協議や財産分与の話し合いが進まずに困っている場合には、早めに弁護士に相談されることをおすすめします。
デイライト法律事務所では、様々な法律問題について対応することが可能です。
ぜひ一度、ご相談ください。
