実家の売却をする際には、相続問題を片づけて登記を済ませる、不動産仲介業者を探して依頼するなど様々な準備が必要になります。
そうした準備を進める際には、以下のような様々な注意点があります
- 実家の売却には多額の税金や費用がかかる
- 実家の売却が早すぎると相続税を減額できなくなる
- リフォームは慎重に考えた方が良い
- 実家の解体にはリスクもある など
この記事では、実家を売却する際の手続きの流れ、実家を売却することのメリット・デメリット、実家を売却する際にしてはいけないことなどについて解説していきます。
実家の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
目次
実家は売却した方がよい？
実家を所有しているけれども今後住む予定がなく、空き家にしている場合、早めに売却した方が良いことが多いです。
実家のような不動産は、空き家にしている間も、次のような経費がかかり続けます。
- 固定資産税・都市計画税
- 雑草・庭木の処理費用
- 水道光熱費の基本料
- シロアリ対策費用
- 維持管理に通うための交通費
- 空き家管理サービス費用 など
こうした費用の負担は、場合によっては、年間10万円以上になることもあります。
その上、管理が悪いと、次のようなことが起こってきます。
- 雑草や庭木が伸び放題になる
- 野良猫の棲み処となる
- 不審者に入り込まれる
- 建物が倒壊するおそれが出てくる など
このようなことになると、近隣に迷惑をかけ、トラブルに発展するおそれも出てきます。
このように、実家を適切に維持管理するには、様々な負担が伴います。
こうした負担から解放されるためにも、実家を活用する予定がないのであれば、早めに売却することを検討すると良いでしょう。
実家を売却するための手続き
実家を売却する流れ
実家を売却する流れは、次のようになります。
それぞれについて説明していきます。
相続問題の処理
実家を売却するためには、実家の相続に関する問題を片づけておく必要があります。
実家の相続の進め方は、次のようになります。
なお、相続ではなく生前贈与で取得した実家を処分する場合は、相続問題の処理の代わりに、贈与契約と所有権移転登記、贈与税に関する確定申告を済ませ、売却の準備に進みます。
贈与税については、以下のページをご覧ください。
親が亡くなったら、相続について相続人間で話し合う前に、まずは遺言書がないか確認しましょう。
親から遺言書の在り処について聞いている場合は、親から聞いた場所などを確認します。
親から遺言書について特に聞いていない場合も、遺言書が置かれている可能性がありそうな場所（親の書類入れ、仏壇の引き出し、金庫、銀行の貸金庫など）をひととおり確認しておきます。
生前付き合いのあった弁護士や税理士がいる場合には、そうした弁護士などにも遺言書について知らないか聞いてみましょう。
ほかにも、公正証書遺言がある可能性があれば、公証役場に問い合わせて、遺言書がないか確認してもらいましょう。
自筆証書遺言書保管制度によって法務局に遺言書を預けた可能性があれば、法務局に問い合わせましょう。
遺言書が見つかった場合は、家庭裁判所で検認を受ける必要があります。
検認には、発見した時の状態のままの遺言書を持参することになるので、遺言書を発見したら、そのままの状態で保管しておくようにしましょう。
遺言書に封がしてあった場合には、検認で開封しますので、封を開けない状態で保管しておきましょう。
検認の手続きに関する詳細は、以下のページをご覧ください。
なお、公正証書遺言と、自筆証書遺言書保管制度によって法務局に保管されていた遺言については、検認を受ける必要はありません。
遺言書が残されていなかった場合は、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議には相続人全員が参加する必要があります。
相続人全員で、実家や預貯金、株式などをどのように分けるかについて合意できたら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は、弁護士や司法書士に依頼して作成することも多いです。
遺産分割の方法、手続きの流れなどについては、以下のページをご覧ください。
実家を取得する人が決まったら、相続登記を行います。
実家を売却して対価を相続人で分ける方法での遺産分割（換価分割）を行う場合は、法定相続分に従って相続登記をしてから売却します。
相続登記の期限は、自分が相続人となったことを知り、かつ、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内となっていますので、それまでに済ませるようにしましょう。
期限内に相続登記をしないと、10万円以下の過料に処せられる可能性があります。
相続税が発生する場合は、相続税の申告を行います。
相続税については、「相続の際にかかる税金」でご説明します。
売却の準備
相続に関する問題が片付いたら、実家を売却する準備を進めます。
実家を売却する準備には、次のようなものがあります（なお、これらの準備は、順番が前後したり、複数の準備を同時並行して進めたりしてもかまいません）。
相続した不動産を売却する流れについては、次のページでも解説しています。
住宅ローン残高の確認
売却を検討する前に、住宅ローン残高を確認しておきましょう。
住宅ローンのような負債も相続人に引き継がれますので、現状を確認しておくことが必要です。
ただ、親の名前で住宅ローンを組んでいた場合、親が亡くなると、団体信用生命保険によって住宅ローンが全額返済されていることが大半です。
土地の境界の確認
一戸建ての実家を売却する際には、隣地との境界がはっきりしていることが重要です。
確定測量図や境界画定書があるかを確認し、ない場合には、土地家屋調査士や測量士に依頼して境界を確定しましょう。
書類だけでなく、実際に現地で境界を確認することも大切です。
図面では境界標があることになっているけれども、現地を確認すると、境界標がなくなっていたり、傾いていたり、壊れていたりすることもあります。
こうした状況を見つけた場合には、自分では触らず、写真を撮って、土地家屋調査士などに相談しましょう。
遺品の整理・実家の掃除
実家を売却する前には、できるだけ遺品を整理・処分しておき、実家もきれいに掃除しておきましょう。
遺品の整理や実家の掃除は、専門の業者に依頼することもできます。
不動産仲介業者への依頼
実家などの不動産の売却は、不動産仲介業者を通じて行うのが一般的です。
まずは、いくつかの不動産仲介業者に相談し、査定をしてもらいましょう。
そうして査定が出てきたら、査定額や内容を見比べて、どこに依頼するかを決め、不動産仲介業者と契約します。
不動産仲介業者との契約の種類については、以下のページをご参照ください。
実家の売却
買い手が見つかったら、以下のようにして、実家の売却を行います。
売買契約の締結・手付金の支払い
実家を売却する相手が決まったら、買主と売主の間で売買契約を締結します。
売買契約の締結時には、手付金が支払われることが多いです。
宅地建物取引士からの重要事項の説明などを済ませ、契約書の確認も行い、当事者が納得できたら、売買契約書に署名・押印し、売買契約の成立となります。
実家の引渡し・残代金の支払い
売買契約に定められた引渡期日になったら、実家の引渡し（実家の鍵と登記のための必要書類の引渡し）と残代金の支払いを行います。
実家に残っている物の撤去、実家の解体、測量などが必要な場合は、引渡期日より前に済ませておきましょう。
確定申告
実家を売却して譲渡所得が生じた場合は、翌年に確定申告をする必要があります。
これにより、所得税や住民税・復興特別所得税が課されることになります。
これらの税金については、「売却の際にかかる税金」で解説します。
実家売却のための必要書類
実家売却のために必要な書類には、次のようなものがあります。
- 身分証明書
- 印鑑登録証明書
- 登記済み証又は登記識別情報通知書
- 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書
- 地積測量図・境界確認書
- 建築確認済証・検査済証
このほか、実家を購入した時の売買契約書や各種領収証を探しておけると、実家の売却後に確定申告をする際に役立ちます。
実家の売却にかかる期間
実家の売却にかかる期間は、ケースごとに大きな幅があります。
半年～1年程度と短い期間で売却できる場合もありますが、何年たっても売却できない場合もあります。
いつまでも売却が進まない場合は、売り出し価格を下げる、不動産買取業者に買取りを打診してみる、賃貸することを検討するなどして対応していきましょう。
実家を売却したときにかかる税金
相続の際にかかる税金
相続税
実家を売却する前に相続をする場合、相続税が課されることがあります。
相続税が課されるのは、相続税の課税価格（＊）が、以下の計算式で算出される基礎控除の額を超えた場合になります。
＊課税価 = 遺産総額 ― 非課税財産（生命保険金等）― 債務等 + 贈与を受けた財産（一定の要件を満たすもの）
基礎控除 = 3000万円 +（600万円 × 法定相続人の数）
相続税の計算方法については、以下のページをご覧ください。
小規模宅地等の特例
相続税については、小規模宅地等の特例が設けられています。
小規模宅地等の特例を活用できれば、実家の敷地の評価額を80％減額することができます（330㎡が限度）。
小規模宅地等の特例の適用を受ける場合には、次のことに注意が必要です。
- 相続税の申告期限までに必ず申告を済ませる
- 相続税の申告期限までは実家を売却せずに残しておく
相続税の申告期限は、亡くなった方の死亡を知った日の翌日から10か月以内となっています。
なお、「小規模宅地等の特例を受ければ相続税を課税されない」という場合でも、小規模宅地等の特例を受けるために申告を済ませる必要があります。
相続税の申告が遅れたり、相続税の申告期限内に実家を売却してしまったりすると、小規模宅地等の特例を受けることができなくなります。
申告期限までに遺産分割協議が成立していない場合でも、法定相続分に従って相続税の申告を済ませておくことが必要です。
その場合、最初は小規模宅地等の特例を受けない前提での相続税を納める必要があります。
この時に支払った相続税は、その後小規模宅地等の特例の適用を受けることができれば、還付してもらうことができます。
後から小規模宅地等の特例の適用を受けるための条件や手続きについての詳細は、以下のページをご覧ください。
登録免許税
相続登記をする際には、登録免許税が課されます。
相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。
売却の際にかかる税金
実家を売却すると、次のような税金がかかります。
- 所得税（実家の売却により生じた譲渡所得に対して課税される）
- 住民税・復興特別所得税（実家の売却によって所得が上がったことに応じて税額が上がる）
- 印紙代（売買契約書の作成時に必要になる）
譲渡所得について
所得税は、実家を売却したことで譲渡所得が発生した場合に課されます。
住民税・復興特別所得税も、譲渡所得によって所得が上がることで税額が上がります。
この譲渡所得は、実家の売却代金から経費や取得費（例：実家の購入代金、購入手数料等）などを差し引いたものになります。
参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
実家の実際の購入代金を基に取得費を計算するためには、実家を購入した際の売買契約書や領収証などが必要になります。
実家の実際の購入代金を基に取得費を計算できるとより有利になりますので、これらの書類はできるだけ探し出すようにしましょう。
ほかにも、以下のような特例を使って、所得税を減額することができます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
実家の相続に際して相続税を支払った場合、相続開始から3年10か月以内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算することができます（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。
実家を売却したことによる譲渡所得の特別控除
実家を売却して得られた譲渡所得については、次の特例が設けられています。
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
これらの特別控除を活用できれば、所得額が下がり、所得税等が軽減されます。
適用を受けるための条件については、弁護士や税理士にご確認ください。
参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
税率について
所得税と住民税の税率は、実家を所有していた期間によって影響を受けます。
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下だと、「短期譲渡所得」とされ、所得税30％・住民税9％（合計39％）の税金を課されます。
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えると、「長期譲渡所得」となり、税率は、所得税15％・住民税5％（合計20％）とほぼ半分になります。
上記の期間は、相続の開始時ではなく、亡くなった方（被相続人）が取得した時から計算されます。
相続不動産の売却の際にかかる税金の詳細は、以下のページをご覧ください。
実家を売却するメリット
固定資産税の支払い義務がない
実家を売却すれば、以後、固定資産税の支払い義務がなくなります。
そのため、実家を売却して固定資産税の支払いを免れるようになることは、大きなメリットとなります。
実家を維持・管理する必要がなくなる
実家を空き家にしていると、維持・管理するために様々な手間や費用がかかります。
特に、遠方に住みながら実家を管理していると、実家に帰省するために多くの費用や時間を費やすことになります。
こうした負担の重い維持・管理から解放されることは、実家を売却するメリットになります。
売却代金が手に入る
実家を売却すれば、売却代金が得られます。
場合によっては、諸経費などを差し引いても、数百万円～数千万円の利益が手元に残ることもあるでしょう。
こうした金銭的利益を得られることは、実家を売却する大きなメリットです。
遺産分割がスムーズになる
実家を売却してお金に換えれば、得られた代金を相続人に分配する換価分割ができます。
実家を相続したがる人がいない、実家以外に目ぼしい財産がないなど、相続人間で実家の扱いについて合意できない場合には、実家を売却して換価分割をすれば、相続財産を分けやすくなり、遺産分割が進みやすくなる可能性があります。
実家の相続に関する意見が割れて行き詰っている場合には、実家を売却して換価分割することを検討してみましょう。
実家を売却するデメリット
思い出の残る実家を失ってしまう
実家を売却すると、様々な思い出の残る実家を失ってしまうことになります。
人によっては、実家を失うことで、大きな喪失感を感じるかもしれません。
そのため、実家を売却する前には、心の整理をつけておくことが大切です。
記念写真を撮る、思い出の品を残すなどしておくと、慰めになることも多いです。
親族から実家の売却に反対される
実家に思い入れのある親族がいると、実家を売却することに反対される可能性があります。
こうした親族がいる場合は、売却に反対する親族に実家を買い取ってもらえないか打診してみることが考えられます。
買い取ることができない場合は、実家を持ち続けることでどれだけ負担がかかるかを説明し、実家の売却を理解してもらえるよう話してみましょう。
実家の思い出を残しておきたいと言われたら、写真を撮ってもらったり、了解できる範囲で思い出の品を持ち帰ってもらったりすると良いかもしれません。
様々な費用がかかる
実家を売却する際には、次のように様々な費用がかかります。
- 所得税
- 住民税・復興特別所得税
- 仲介手数料
- 遺品整理・処分費用
- 実家の清掃費用
こうした費用についてあらかじめ見通しを立て、適切な対策を講じていないと、思った以上に出費が多く、考えていたほどの利益が残らない、ということになる可能性があります。
今後実家を活用できなくなる
一度実家を売却してしまえば、当然、その後は実家を活用することができなくなります。
実家の活用方法には、売却以外にも、親戚に住んでもらう、賃貸する、民泊にする、建物を取り壊して駐車場にするなどといったものもあります。
売却した後で後悔しないように、売却以外の活用方法についても、ひととおり検討してみるとよいでしょう。
家を売るときに絶対NGな行為は？
実家の売却にかかる税金や費用を考えない
実家の売却には、上に見たとおり、様々な税金や費用がかかります。
こうした税金についてよく考えずに売却を進めてしまうと、有利になる特例を利用できない、予想以上の税金を課されるなどの不利益が生じるおそれがあります。
費用についても、不動産仲介業者に支払う手数料、遺品の処分費用、実家の清掃費用などがかかりますので、費用の額を十分に確認しておくことが必要です。
税金や費用についてあまり考えていないと、売却できても利益があまり残らない、費用倒れになる、といった可能性もありますので、十分に注意しましょう。
相続税申告期限までに実家を売却してしまう
相続税について小規模宅地等の特例の適用を受ける場合は、相続税の申告期限（亡くなった方の死亡を知った日の翌日から10か月以内）より前に実家を売却してはいけません。
上でもご説明しましたが、相続税の申告期限が過ぎるまでに売却してしまうと、小規模宅地等の特例の適用を受けることができなくなり、相続税が上がってしまうおそれがあります。
小規模宅地等の特例を利用する場合は、相続税の申告期限が過ぎるのを待って、実家を売却するようにしましょう。
空き家のまま管理をせずに放置する
実家の買い手を探している間も、家を空き家のまま管理をせずに放置していてはいけません。
家は、締め切ったまま放置していると、すぐに傷んでしまいます。
雑草なども、いつの間にか大きく伸びてしまいます。
実家をより良い条件で売却するためにも、売りに出している間も、実家の管理をきちんと行うようにしましょう。
自分で維持・管理することが難しい場合は、不動産仲介業者に管理を依頼したり、空き家管理サービスを活用したりすることを検討しましょう。
不適切なリフォームをする
実家を売却する時、「古い家だから、リフォームをしないと買い手がつかないのではないか」と思って、すぐにもリフォームをしようと思ってしまうかもしれません。
しかし、実家を売却する際、必ずしもリフォームは必要ありません。
中古住宅の購入を検討している人の中には、「古くて見栄えがしなくてもよいから、少しでも安い物件が欲しい」「自分好みにリフォームしたい」「古い家の風情に憧れがある」といった方もおられます。
急いでリフォームをしてしまうと、こうした方の希望から外れ、検討の対象としてもらえなくなります。
また、より新しくきれいに見せようとして過剰なリフォームをしてしまうと、売り出し価格も高くなりがちで、購入希望者に敬遠されてしまいます。
そうすると、結局売り値を下げなければ売れないこととなり、リフォーム費用を差し引くと十分な利益を確保できないこととなってしまいます。
十分に検討せずに実家を解体する
更地にした後の活用方法をよく考えることなく実家を解体してしまうことも、NGな行動です。
実家を解体してしまうと、土地の固定資産税が6倍になってしまいます。
さらに、法令の改正や周囲の状況の変化により、一度実家を解体してしまうと建物を再築できなくなっている、より狭い建物しか建築できなくなっている、といったことになっている可能性もあります。
実家を解体することを考えている場合は、事前に不動産業者などに相談し、解体することで不利益が生じないか確認しておきましょう。
実家のような中古住宅を売却する際には、建物状況調査（インスペクション）を受けることや瑕疵（かし）保険に加入することを検討してみましょう。
建物状況調査（インスペクション）を受ければ、実家の現状を明らかにすることができます（対応している設計事務所に依頼して行います）。
瑕疵保険に加入すれば、実家の売却後に不具合（瑕疵）が見つかった場合にも、所定の要件に当てはまれば、買い手が保険金を受け取ることができます。
参考：既存住宅売買のかし保険（個人間売買タイプ）｜個人の方｜住宅瑕疵担保責任保険協会
このように、建物状況調査を受けている建物や瑕疵保険に加入している建物は、買い手に安心感を与えることができるので、スムーズに、より高額で売却できる可能性が高くなります。
実家売却の相談窓口
基本的には相続に強い弁護士がおすすめ
実家の売却については、基本的に相続に強い弁護士に相談することをおすすめします。
相続に強い弁護士に相談すれば、実家の相続について問題や疑問が生じた場合にも対応してもらうことができます。
相続に強い弁護士に相談・依頼するメリットには、次のようなものがあります。
- 遺産分割協議の進め方のポイントを教えてくれる
- 親族ともめずに遺産分割を進めるためのアドバイスをくれる
- 相続放棄をするかを検討する際のポイントを教えてくれる
- 他の相続人との交渉を代理人となって引き受けてくれる
- 必要な書類の取り寄せ、各種法的手続きを代わりに行ってくれる
- 相続に関する法律の専門知識に基づいたアドバイスが得られるので、遺産分割の結果に納得感が得やすい
相続に強い弁護士に相談することのメリットについては、以下のページでもご紹介しています。
売りたいときは不動産業者
相続に関する問題が決着しており、後は実家を売却するのみという場合には、不動産業者に相談しましょう。
不動産業者に仲介を依頼すれば、インターネットやチラシなどで買い手を探してくれます。
ほかにも、売買契約書の文面の作成、引渡の準備などもサポートしてくれます。
実家売却についてのQ&A
実家はいつ売ればよいですか？
実家を活用する予定がないのであれば、なるべく早めに実家を売った方がよいと思われます（小規模宅地等の特例を利用している場合は、相続税の申告期限後）。実家を所有し続けることには、固定資産税などの税負担、空き家となった実家の維持・管理の負担が伴います。
実家を活用する予定（例：近いうちに退職して引っ越す、子どもが住む予定がある、賃貸住宅にする）がある場合は良いのですが、そうでなければ、早めに実家を売れば、ご自身の負担を軽くすることができます。
また、長く空き家としておいておくと、年月が過ぎるとともに管理が行き届かなくなり、実家が傷んだり、老朽化してしまったりする可能性が高くなります。
実家を手放すタイミングはいつですか？
実家を手放すタイミングとしては、次のようなものが考えられます。- 実家を相続することが決まった
- 相続税の申告期限が過ぎた（小規模宅地等の特例を利用している場合）
- 実家を維持することが負担になってきた
- 資金が必要になった
- 今後実家に住まないことが確定した
実家を活用する予定がないのであれば、こうしたタイミングをとらえて、実家を売却する決断をしていきましょう。
まとめ
今回の記事では、実家の売却について解説しました。
親が亡くなってから実家を売却するには、前提として、相続に関する問題に決着を着けておくことが必要になります。
相続問題の解決には法律に関する専門知識が必要になりますので、早いうちから相続に強い弁護士に相談し、対応することをおすすめします。
当事務所では、相続問題を集中的に取り扱う相続対策チームを設け、実家の相続についてお悩みの方のご相談をお受けしております。
電話・オンラインによる全国からのご相談にも対応しております。
実家の相続について分からないことや不安なことがおありの方は、ぜひ一度、当事務所まで、お気軽にご相談ください。