相続登記｜自分で行うには？手続・必要書類・費用などを徹底解説！

更新日:2021年7月13日

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義人を被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義の変更を行うことをいいます。

相続登記には3つのパターンがあります。

• ①相続人同士で遺産分割協議をして、それぞれ相続する財産を決める
• ② 遺言書で相続人と指定されたものが、指定された財産について相続する
• ③ 法定相続分で相続する

①遺産分割協議をする場合

相続人の間で、誰が、どの財産を相続するかを話し合いで決めます。

お互いの話し合いで決めますので、法定相続分どおりに、遺産を分ける必要はありません。

②遺言書で指定された相続人がいる場合

遺言書で指定された相続人が、指定された財産について相続します。

この場合は、指定された財産について遺産分割協議の対象からはずれて、直接指定された相続人に財産の所有権が移ります。

③法定相続分で登記をする

法定相続分とは、法律で決められている割合のことです。

法定相続人と、その割合は以下の表のとおりです。

被相続人の配偶者は、常に相続人となります

相続登記は義務？

現在は、相続登記は義務ではありません。

また、いつまでに行うという申請期限もありません。

ただ、所有者不明の土地が増えてきて、全国的に問題となっていることから、民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正法案が可決され、この改正法が2024年度に施行される予定です。

相続登記の期限（改正法の内容）

改正法では、相続で不動産取得を知った日から3年以内に手続き（登記・名義変更）しないと10万円以下の過料の対象となります。

また、遺産分割で所有権を取得した場合でも、遺産分割から3年以内に登記をしなければなりません。

たとえば、遺産分割協議が2年後に成立した場合、その日から3年以内に登記をしなければなりません。

申請を怠った場合は10万円以下の過料が科せられます。

相続人申告制度とは

加えて、新たに[相続人申告制度]（仮称）も創設予定です。

相続人から不動産所在地の法務局に対して「相続人である旨の申出」をするという手続きです。

この申し出をした場合、法務局が「相続人である旨の申出等による登記（相続人申告登記）を職権で行います。

上記の期限に登記をすることが難しければ、とりあえず相続人申告登記をすることで罰則を回避することができるようにしたものです。

「相続人申告登記」とは、登記簿上の所有者が亡くなったという事実を知らせる登記にすぎないのです。

通常の相続登記のように、所有権が相続人に移転したことを主張することはできません。

後日遺産分割協議が成立したときは、遺産分割協議に合致する相続登記を改めて申請する必要があります。

この登記は遺産分割から3年以内に行います。

この相続人申告登記はあくまで、後に本格的な相続登記がされるまでのいわば仮の登記ですから、相続物件の売却にあたっては、売却までに相続登記を行う必要があります。

相続登記をしない６つのデメリット

相続登記をしないと、以下のデメリットが懸念されます。

①相続人間でトラブルが発生する

相続が発生して不動産を取得した時に、その権利を登記で確定しておかないと、後に相続人間でトラブルが発生する可能性があります。

例えば、相続人のなかには、相続した際に預金や株式など金融商品だけを遺産分割でわけて、土地については未分割のままにしておられる方もいます。

後に売却する段階になって、前の遺産分割についての蒸し返し等が起きたりする可能性もあります。

また、被相続人名義のままになっていても、その相続物件については相続人の誰かが管理する必要がありますが、その管理について相続人間でトラブルが起きる恐れもあります。

物件の維持管理には固定資産税や物件の修繕費など負担がありますので、被相続人名義のままですと、その点が曖昧になってしまいます。

②第三者に権利を主張できなくなる

遺産分割によって、法定相続分を超える持ち分を取得した場合、相続登記をしておかないと、第三者に法定相続分を超える持ち分について、自己の権利を主張することができなくなります。

③相続手続きが複雑化する

相続登記をせず放置した状態で相続人が亡くなった場合、相続手続きが複雑になります。

④不動産を売却するときに困難を生じる

所有者が亡くなったときに、その不動産を売却するときは、相続登記をする必要があります。

相続登記を完了していないと、新たな買主に名義を変更することはできません。

そのため、新たな買主が見つかっても、相続登記が完了していないばかりに、売却のタイングを逃す可能性もあります。

相続登記をいれるために、戸籍の収集だけで1か月を要することも通常ですので、早めに相続登記をしておく必要があります。

⑤相続税軽減の恩恵が受けられない

相続税が発生する場合には、相続開始から10か月が経過すると、相続税減額の恩恵が受けることができない場合があります。

したがって、早めに相続手続きを進めて相続登記まで完了させることが肝要です。

⑥不動産を担保に融資を受ける場合

相続した不動産を担保に銀行から融資を受ける場合は、銀行は相続した不動産に抵当権の設定登記を行います。

抵当権の設定登記をするためには、その前に相続登記を済ませておく必要があります。

そのため、融資を受ける場合、相続した不動産に相続登記をすることは必須です。

相続登記を自分で行う場合

ステップ1　相続物件の特定

被相続人（亡くなった方のこと）が所有していた物件を特定する必要があります。

土地と建物は別個の不動産ですので、別に登記簿謄本をとります。

マンションの場合、敷地権化されているマンションと敷地権化されていないマンションとでは取り扱いが異なります。

敷地権化されているマンションは、建物と土地が一体となって処分することが求められており、建物の登記で土地の登記もされたものとみなされます。

したがって、建物の登記簿謄本をとれば十分です。

一方、敷地権化されていないマンションの場合、建物と土地は別個・独立に処分されますので、建物の登記簿謄本のほか土地の登記簿謄本が必要です。

敷地権化されている場合は、表題部の専有部分の建物表示のところに、「表題部（敷地権の表示）」欄があります。

敷地権の種類には、所有権・地上権・賃借権の3種類があり、敷地権が所有権の場合は、マンションの建物所有者が、土地についても共有持分権を有しているということになります。

敷地権化されている場合は、建物と土地を分けて処分することが禁止されています（分離処分の禁止）。

なぜ、分離処分が禁止されているかというと、マンションの場合そもそも建物と土地（共有持分）とを分離して処分することが想定されてないからです。

分離処分が禁止されると、土地と建物を分けて登記する意味がそもそもなくなります。

土地・建物どちらか1つの登記があれば、それで公示の原則は満たされるからです。

そこで、マンションの場合建物の登記があれば、それで土地についての公示が満たされているものとして、別個土地の登記について考慮する必要をなくしたのです。

例えば建物（マンションの1室501号）についてに所有権移転登記があれば、土地の共有持分についても持分移転登記があったものとみなされます。

また、土地の登記簿謄本をとるときには地番が、建物の登記簿謄本をとるときには家屋番号がいりますが、地番・家屋番号は固定資産税評価証明書または固定資産税納税通知書に記載されています。

また、登記識別情報（登記済証）にも記載されています。

ステップ２　被相続人の戸籍謄本等のとりよせ

戸籍の取り寄せ

被相続人の戸籍・住民票等の取り寄せを行います。

戸籍は１か所に全て存在するのではなく、ばらばらに保管されている場合があります。

また１か所に保管されていたとしても、戸籍法の改正等で戸籍が新しく作り替えられている場合がありますので、戸籍は複数になるのが一般的です。

そして、被相続人の戸籍は、被相続人が「生まれてから死亡するまで」の全戸籍が必要です。

出生から死亡に至るまで、子供をもうけており他に相続人がいるかどうかを確認する必要があるからです。

例えば、出生後に戸籍法が改正されたり、結婚したり、転籍したりすると、戸籍の内容が変更されるため、出生時に遡ってすべての戸籍を集める必要があります。

上記のように、現在の戸籍から、出生に至るまでのすべての戸籍を集めなくてはなりません。

転籍
住所を移転したときに、戸籍まで変更した場合に転籍となります。

一般に、住所を移転しても戸籍まで変更する必要はないのですが、戸籍まで変更すると新たな戸籍が生じます。

結婚

結婚すると、従前の戸籍から離脱して新しい戸籍が作られます。

夫Aさん妻Bさんが結婚し、夫Aの氏を名乗る場合、夫を筆頭者として新たな戸籍が作られます。

Bさんも従来の戸籍から離脱してAさんの戸籍に入るので、結局AさんBさん二人とも戸籍が変わります。

このとき、たとえばAさんが横浜市の両親の戸籍に入っていたときに、結婚に伴い新居を福岡市に構えた場合に福岡市に戸籍を変えると、戸籍の場所が分散することになります。

この場合、後にAさんが死亡すると、横浜市と福岡市にそれぞれ戸籍謄本の請求をしなければなりません。

戸籍場所を変えずに、そのまま新戸籍を作成していれば、後にAさんが死亡したときでも戸籍謄本は横浜市に請求すればいいことになります。

戸籍法はこれまで、何度も変更されてきました。

戸籍の様式を変更して少しでもわかりやすくしようという行政の努力によるもですが、結果としていくつもの戸籍ができる要因となってしまいました。

改正のたびに、その改正前の戸籍をとる必要があります。

市町村役場の窓口に行って手続きをします。

市町村役場の戸籍課などに郵送して依頼します。

被相続人の住民票（除票）の取り寄せ

被相続人の最後に居住していた場所の住民票です。

被相続人が亡くなられているので、除票という取り扱いになります。

この住民票の除票は、被相続人の同一性を判断する資料として用いられます。

被相続人が結婚をして氏が登記事項証明書の氏と変わっていた場合、または住所を移転して現在の住所と登記事項証明書の住所が異なる場合、両者が本当に同一人物であることを証明するために添付するものです。

被相続人が最後に居住していた場所がわからない場合は、被相続人の戸籍の附票を取得します。

戸籍の附票には、その戸籍が作られてから現在までの住所がすべて記載されています。

ステップ3　相続人の確定、書類の取り寄せ

ステップ２で、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をそろえることで、その戸籍謄本によって、被相続人の相続人が誰かを確定することができました。

今度は、相続人自身の確定をする必要があります。

相続人が真の相続人かどうかは、公の身分関係書類である相続人自身の戸籍謄本で証明する必要があります。

もし、相続人が亡くなっていた場合は戸籍で「除籍」となっています。

その場合、相続人の推定相続人（配偶者や子供）の戸籍を取り寄せる必要があります。

また、相続人の住民票は、相続人の住所を証明する資料として用います。

ステップ4　遺産分割協議書の作成

遺言書がない場合、相続登記の申請には遺産分割協議書が必要です。

なぜなら、遺産分割協議書がないと、だれが対象不動産を相続したかが登記官からみてわからないからです。

遺産分割協議書には、遺産全部が記載されている必要はなく、対象不動産のみが記載されていても登記は受理されます。

また、遺産分割協議書に押印する印鑑は、市町村役場に登録されている印鑑（実印）である必要があります。

遺産分割協議書の真正を担保するためです。

ステップ5　相続登記の申請書の作成・申請

相続登記を申請するには、申請書を作成する必要があります。

法務局のホームぺージから、ひな型をダウンロードできます。

相続登記をするためには、登録免許税を収入印紙を貼って収める必要があります。

登録免許税の額は、相続物件の固定資産税評価額の0.4％です。

また、相続登記の申請にあたって必要な書類を添付しなければなりません。

この、相続登記の申請にあたっては、①遺産分割協議書を作成した場合②遺言書がある場合③法定相続分で相続する場合とで、添付する書類が異なってきます。

表でまとめると以下のとおりになります。

相続登記の必要書類

※相続関係説明図と書類の写しは任意

・「相続関係説明図」を作成して申請書類として添付し原本還付の手続きをすれば、戸籍謄本を返却してくれます。

・また、戸籍謄本以外の書類は、原本と一緒にコピーを添付して、原本還付の手続きをすれば返却してもらえます。

添付書類の取得場所一覧

相続登記のチェックリスト

相続登記を自分だけで実施することが簡単な場合と難しい場合とをどのようにして見分ければよいのでしょうか。

以下のチェックリストをご参考にされてください

自分だけで実施できそうな状況

• 平日の昼間に市町村役場に行く時間をとれる。
• 相続人が少なく単純な場合（相続人が子供のみ、または相続人が配偶者のみ、または相続人が配偶者と子供のみ）。
• 自分で調べて、わからないことがあっても対応できる。
• 登記簿謄本をみると権利関係が単純

専門家への依頼を検討したほうが良い状況

• 相続物件（土地・建物）が被相続人名義になっていない
• マンションのように土地と建物の権利関係の把握が難しい
• 長らく疎遠となっている相続人がいて、その相続人がどこに住んでいるか知らない
• 敷地権化されていないマンションで、共有者が多数にのぼる
• 相続人の中に、転籍や結婚を複数していて戸籍をたどるのが難しい
• 相続物件について売却予定があって、買主の気が変わらないうちに、急いで相続登記を進めて迅速に買主に売却したい
• 建物がそもそも未登記だった
• 相続物件に抵当権など担保権がついていている
• 事業を営んでいた被相続人がいて、相続人の一人がその事業を承継しようとしているが事業用物件に担保権がついている
• 登記簿謄本をみると権利関係が複雑で、権利関係がよくわからない

相続登記の費用

登録免許税

相続登記をいれるには、登録免許税がかります。

登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。

相続物件の固定資産税評価額を知るためには、固定資産評価証明書を取り寄せる必要があります。

注意していただきたいのが、この固定資産評価証明書は、亡くなった年度のものではなく登記を申請する年度のものである必要があります。

ただ、年度は4月から始まりますので、1月から3月までに申請する場合は、前年度扱いになります。

また、固定資産評価証明書を取得しなくても、課税評価証明書の写しでも固定資産評価額を調べることができます。

課税評価証明書は、毎年4月の中旬以降送られてきますので、それを見られてもよいかと思います。

以下、具体例で計算してみましょう。

戸籍謄本・住民票などの手数料

条例によって異なることはありますが、一般的には以下の金額です。

被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡までの戸籍全部集める必要がありますので、相当額かかります。

また、相続人全部の戸籍・住民票も集めなくてはなりませんので、これもかなりの額になります。

転籍・結婚・戸籍法改正の回数や相続人の数によって、かかる手数料は変わってきます。

郵送代

戸籍が保管されている市町村役場が遠方の場合は郵送で戸籍・住民票の請求をしますが、その郵送代がかかります。

返信用封筒又はレターパックで送ってもらいますのでその郵送代もかかります。

交通費

遺産分割協議書を作成する場合は、実際に相続人同士で面前で話しあうことが必要になる場面もあるかもしれません。

相続人が遠方にお住まいの場合は交通費もかかります。

専門家に依頼する場合の費用の目安

相続登記は、司法書士という国家資格を有する人が、依頼者を代理して申請するのが一般です。

相続登記を依頼するには、上記の費用のほかに司法書士に支払う報酬が必要になります。

その報酬ですが、相続人の数、事案の内容、納期までの期間によって異なりますが、おおむね11万（消費税込み）が一般的です。

事務所によっては、その半額の報酬を掲げている場合もありますが、その場合は相続登記申請のみの価額であることが多いです。

すなわち依頼者の方が戸籍、住民票、遺産分割協議書等すべての資料を自分で御用意して、相続登記の申請だけをお願いする場合の価額です。

ですから、報酬の中には何が含まれているのかを確認して、司法書士に依頼するのがいいと思います。

まずは、無料相談等で、報酬等含めて信頼できる人がどうかを確かめるのがいいかと思います。