ここでは、不動産賃貸契約において失敗しないポイントをご紹介させていただきます。なお、個別の内容のチェックなどにつきましては、弁護士にご相談されることをお勧め致します。

 

1.土地賃貸借契約の更新

土地賃貸借契約の期間が満了した場合は、その契約を更新するかどうかが問題になります。更新には2つの更新方法があり、当事者の合意に基づき更新される「合意更新」と、当事者の合意に基づかない「法定更新」があります。

 

①土地賃貸借の合意更新

合意更新とは、当事者の合意に基づき賃貸借契約を更新することをいいます。契約期間は当事者が定めなかった場合で、現在の借地借家法が適応される場合、基本的に初回更新の場合は20年、2回目以降の更新ならば10年です。当事者が20年よりも長い賃貸期間を定めることもできます。

また、借地借家法が制定される前の借地法が適応され、堅固建物(石造り、土造り、レンガ造りなど)の場合は30年、非堅固建物については20年ですが、この場合においても当事者間でこれよりも長い期間を定めることもできます。

 

②土地賃貸借の法定更新

土地賃貸借の法定更新とは、土地賃貸借において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。

土地賃貸借では、建物が借地上に存在する場合、借主が貸主に対し更新を請求し、貸主がこれに対し遅滞なく異議を述べない際には、同じ内容で契約の更新が行なわれることを言います。また、借主が更新を請求していなくても借主が継続して土地を使用している際は、貸主が遅滞なく異議を述べない限りは従前の契約内容で更新をされます。

また、貸主の異議には正当事由が必要であるのは、更新請求があった場合と同様になります。

 

2.建物賃貸借契約の更新

①建物賃貸借の合意更新について

建物賃貸借の合意を更新した場合、契約期間は最長で20年間であり、1年未満の期間を定めた場合は、期間を定めなかった場合と同様とみなされます。契約期間を定めなかった場合、あるいは同様にみなされた場合は、解約の申し入れの対象になります。

 

②建物賃貸借の法定更新

建物賃貸借の法定更新とは、借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。借家契約では、当事者が期間満了に際して1年~6か月前までに、更新をしないという意思表示をしなかった場合、あるいは契約条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合は、更新前の契約内容で更新したものとみなされます。

また、貸主から更新をしない旨の通知がされた場合でも、借主が借家の使用を続けているのに、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同じです。

貸主が更新を拒絶する通知には、土地の賃貸借契約と同様に貸主の側にも契約の更新を拒絶するに値する正当な時由が必要とされます。何が正当な時由に当たるかの判断については、土地賃貸借の更新拒絶の場合と同じです。法定更新された賃貸借契約については、期間の定めがないものとされますので、後述の解約申入れの対象になります。

 

3.解約申入れとは?

建物賃貸借において、期間が定められていない場合や定められていないと見られる場合については、当事者は双方とも申入れをすることによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができます。これを解約申し入れといいます。

ただし、貸主の側から解約を申し入れる場合には正当時由が必要となり、その上で賃貸借契約が終了するのは、解約申し入れの日から6ヵ月後になります。正当事由の内容については、土地賃貸借の更新拒絶と同様になります。

 

4.契約期間の途中で賃料の値上げ・値下げについて

契約で定められた以上、賃料を契約の途中で一方的に値上げ・値下げできないというのが原則です。ただし、当事者間で合意した場合は契約内容を変更することが可能です。

また、裁判により賃料の値上げ・値下げをすることができる場合があります。裁判で賃料を変更する場合には、すぐに訴訟を提起することはできません。まずは調停を申し立てる必要があります。これは調停前置主義と言われます。調停を行い不調となった場あい、訴訟を提起します。

裁判になった場合は次に上げるような事情を総合的に判断して賃料を値上げ・値下げをするか決めます。

 

事情の例

1.現在の賃料が決められた時期から、相当の期間が経過をしている

2.公平に見たとき、従来の賃料が適正でなくなったことが認められること

3.固定資産税の上昇や、建物価格の上昇など、経済的な事情に変動があったこと

 

5.敷金の返還

敷金は、不動産、特に建物賃貸借契約の締結時に、賃料その他借主が追う賃貸借契約上の債務を担保する目的とし、賃借人から賃貸人に交付されるお金になります。

例えば、マンションを借りている人が賃料を払わなかったり、引越しによって退去する際に原状回復を賃貸人が負担する場合に、原状回復にかかる負担額として差し引かれます。差し引かれた後の残金については、建物の明け渡し時に返金されます。

この例のように、一般的には賃借人が原状回復にかかる費用を負担する契約になっている場合が多く、どんなにきれいに利用したとしてもルームクリーニング代金は負担するようになり、全額返金される場合は少ないです。しかし、返金金額が明らかに適正でない場合については、適正な返金を求め争うことも必要です。

 

 

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