不動産は財産としての価値も高く、極めて重要な財産であるため、売買においては契約書を作成するのが一般的です。契約が締結されるのは、売買契約書を作成した際が一般的です。ここでは不動産売買契約において失敗しないためのポイントをご紹介させて頂きます。

 

1.重要事項説明とは?

不動産の購入を行なう際には、一般的に仲介業者を介します。仲介業者は契約当事者に対し、宅地建物取引業者(宅建業者とも呼ばれます)を介することで、契約時の重要な要素について説明を行なう義務を負います。この説明手続きを重要事項説明と言います。

具体的には、不動産に関する登記された権利の種類・内容など、法定の事実についての説明が必要となります。重要事項説明について、宅建業者が事実とは異なることを説明し、これを事実として誤認した契約者が契約の申込みや承諾の意思を示した場合は、契約の解除をすることができるようになります。

 

2.不動産登記の確認

不動産の登記状況を登記簿謄本で確認することが必要になります。その際、確認すべき事項は下記のとおりです。

・不動産の売主がその不動産を所有しているかどうか?
・所有しているとしても他に不動産の共有者はいないかどうか?
・抵当権などの制限物権が設定されているかどうか?

 

3.現地調査を行なう

建物の購入をする際、建物が賃貸されていても通常建物の借家権は登記簿謄本には表示されていません。そこで、実際建物を購入した後、建物が賃貸されており建物を利用できないという不利益を被らないように、実際に現地に行って不動産を調査することが必要になります。

 

4.用途地域の確認

土地の購入後の活用方法は、都市計画法上の用途地域によって規制される場合があります。具体的には、建物の種類、建ぺい率、容積率、高さ制限などが、制限されています。

用途地域には、住居・商業・工業など市街地の大枠として土地の活用方法を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類に分類されています。

 

5.申込証拠金について

申込証拠金は、建売住宅やマンションの分譲販売の際に、購入希望者が販売業者に対し交付することのある金銭のことです。申込証拠金は、不動産取引実務の中で生じるものですが、法律上の規定があるものではありません。そのため、申込証拠金の法的性格については争いが起こっていますが、購入希望者の購入意思の確認、ならびに当該希望者の申込優先順位の確保を目的として預託される金銭であるという考え方が一般的です。

申込証拠金は、売買契約成立前に交付するケースが一般的でありますので、交付を行なう際には売主から預かり証の交付を受けるようにすることが大切です。申込証拠金は、売買契約をキャンセルした場合、返還されることが多いですが、この返還に関しては紛争になる場合もあります。

 

6.売買契約の際に発生する手付の支払いについて

不動産売買契約を締結する場合、不動産の重要性から契約の締結を行なう際には、手付けを交付することが多く行なわれています。手付けは「解約手付」と推定され、契約の相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付けを放棄することで契約解除ができます。売主は手付けの倍額を支払うことで契約解除が可能です。

また、一度契約が解除された場合には、売主・買主ともに損害賠償請求ができません。しかし、これはあくまで法律上の推定になりますので、当事者で異なる取り決めを行なうことも可能です。手付を交付する際には、売買契約書内において手付の法的性質を明記することが必要になります。

 

7.購入した建物に欠陥があった場合の対処法

購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合、民法の規定に従い、損害賠償請求ができます。また、瑕疵が原因で契約の目的を達成できない場合には契約を解除が可能です。

この瑕疵担保責任を追及できる期間は、瑕疵を知ってから1年間と限られていましたが、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって、請求できる期間が延びました。具体的には、新築住宅の取得契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任は、建物の完成引渡しから10年間になりました。この住宅の品質確保の促進等に関する法律は、平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約(売買・請負)について適応されます。

もし瑕疵が見つかったときには、すぐに弁護士に相談されることをお勧め致します。瑕疵担保責任の内容は、損害賠償請求と解除のみならず、補修請求が可能になります。

 

8.農地の売買に関する注意点

農地の売買を行なう際には、買主がその後も農地として利用する場合は、農業委員会あるいは、都道府県知事の許可が必要になります。買主がその後農地として使用しない場合であっても、基本的に許可を受けることが必要になります。

農地法の許可が必要な場合、まず売買契約を締結してから許可を受けても契約は有効でありますが、土地所有権は許可が無ければ移転はできません。そのため、農地の売買契約に際しては、契約書に許可が得られなかった場合は、当然に契約を解除するという条文を入れることが必要です。

個別の不動産に関する契約書の作成・チェックにつきましては、まずお気軽に当事務所までお問い合わせ下さい。

 

 

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